业主委员会良性运转需四大制度

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1、业主委员会良性运转需四大制度国务院颁布的《物业管理条例》实施已近四年，但北京市相关实施细则仍在制定之中，而实践中存在着的物业产权人、物业租用人、政府主管部门、街道办事处、居民委员会之间，在政策层面上权力界限模糊、权力与责任不对称、行政执法监督力度不足等问题，迫切需要北京市物业管理条例实施细则尽快颁布出台，以解决业主委员会成立难的问题。实现城市社区依法自治，是党和政府长期以来倡导和努力的战略性目标。这首先是城市社区的经济自治。然而，没有业主经济自治组织的存在，实现城市社区的经济自治是不可想象的。但是，北京目前社区业主委员会成立的现状却令人担忧和困惑

2、。根据2006年8月北京市物业管理工作会议上北京市建委有关负责人提供的情况：目前全市按规定成立的业主委员会仅511个，而北京市共有3000多个住宅小区，由2000多家物业管理公司实施管理服务，成立业主委员会的小区占小区总数不足两成，还有超过80%以上的小区没有成立业主委员会。业主委员会缘何成立难?四个制度空白开发商和物业管理公司的配合责任不明确。鉴于北京物业管理条例实施细则至今仍未出台，现行的政府指导性文件仍然有效，社区业主成立业主委员会，按其规定必须由业主委员会筹备组准备十余种不同种类的文件，并负责做好召开业主大会的前期组织准备工作。然而向小区

3、办办理备案手续需要提供的重要文件如《产权清册》、《小区规划总平面图和规划批准文件》等建筑批准文件，均掌握在开发商或物业管理公司手中。由于现行政策缺乏对相关单位的不配合的处罚规定，导致开发商或物业管理公司相互扯皮推托或以各种理由拒绝提供有关文件，造成业主委员会无法完成备案手续。筹备组召开业主大会需要业主联系方式的花名册、需要在小区公告、或将会议通知投入业主信箱等都受到一些物业管理公司的变相阻挠，开发商和物业管理公司的不合作行为，使之本来十分困难的群体性组织工作变得难上加难。政府有关部门行使指导权时，对其相应责任的界定不明确。由于中国基层社会缺乏民主

4、的传统，更无开展民主工作的经验。从社区稳定和业主的整体利益出发，在业主委员会筹备初期，政府就对业主委员会筹备组进行规范，要求接受政府有关部门的指导和监督，筹备组的成员要求由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业管理公司和业主等几方组成。从整合社区各种资源，充分取得各方的理解和大力支持看，政府的初衷和良苦用心无疑是正确的。然而在实际操作过程中，却十分困难：一是有关基层部门人力资源和经费有限，参加筹备组的指导监督过程在时间上难以协调和落实；二是有关部门的人员对物业管理法规和规程的知识缺乏系统了解和学习，难以发挥指导和监督作用；三是政府规定相关部门和

5、单位行使指导权的同时，对其推诿、拖拉造成业主委员会成立工作的延误没有明确的罚则，也未将推动和促进成立业主委员会的工作纳入重要的业绩考核指标体系，导致相关部门的动力不足、责任心不强，实际上掣肘了业主委员会成立的进程，加大了业主委员会成立的政策成本。有的部门甚至不是支持、指导和协调，而是将成立业主委员会的备案制变成了审批制。筹备组业主成员的确定，行政色彩浓厚；业主委员会委员的推举背离了业主民主自治的原则。京房地物字【1997】第485号文件规定：入住率已超过50%的小区，产权人、使用人要求组建业主委员会的，各区县小区办“应当”向该小区开发建设单位、物

6、业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建业主委员会的工作。逾期不组建的，区县小区办“可以”指定产权人、使用人成立筹备组。这种对业主委员会成立的行政干预，虽然对早期的小区业主委员会的成立会有积极作用，但对贯彻业主“自治管理”无疑会产生较大的负面影响。一是成立业主委员会的主导权应当由业主来掌握，作为不同利益主体的建设单位和物业管理公司应当负有配合的义务；二是业主委员会筹备组的业主人选的推举应充分体现广大业主的意愿，物业使用人并不具有与物业产权人在物业管理自治权力上的同等法律地位。如果没有代表业主意愿的业主代表主持筹备组的工作，成立业主委员会的工作的公

7、信力将会大打折扣，业主参与和配合的积极性自然会受到很大影响。第485号文件还规定：筹备组应与物业产权人代表、物业使用人代表以及居委会代表协商，推荐业主委员会委员候选人。这里存在两个政策误区，一是业主委员会候选人的推荐权力实际上由筹备组、物业产权人代表、物业使用人代表以及居委会代表共同掌控，这是对业主民主选举权利的一种分割和剥夺，与业主的自治精神相背离，难以得到业主的响应和认同；二是剥夺了业主委员会委员候选人的自荐权，使真正具有参加业主委员会工作意愿的业主丧失了通过民主程序而当选的渠道，而被推荐的业主委员会候选人却未必有着强烈的工作意愿，这种带有指

8、定性质的“选举”机制，使之产生的业主委员会很难对全体业主的共有权益负责。作为一个理性的业主，业主对选举工作的漠视和不配合，也就在情理之中