东莞_新世纪_上河居项目营销策划提案_房地产策划

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1、迷局下的策划——新世纪·上河居项目提案出品：瑞峰置业时间：五月十三日案首语毋庸质疑，“上和居”是一个高质素的楼盘，可为什么销售不尽如人意？坐落在道滘的土地上，仅一座桥梁飞架厚街。项目是姓“道”还是姓“厚”？也就是还需要搞清楚下面2个问题：1、根本市场在哪里？2、核心客户在哪里？不知道市场和客户在哪里，也就不知道怎么来做营销，面对这几个问题，瑞峰置业进行深入探究！方案纲要区域竞争格局项目占位与突破竞争对手分析项目竞争力分析物业形象定位上河居项目及自身竞争力如何？区域市场分析及竞争楼盘分析项目分析目标市场定义目

2、标客户定位目标客户解读规划通道分析寻找并解读上河居的目标客户!总体营销策略推广执行认识了自己，分析了市场，找到了客户，上河居怎样来做营销？索引一、知己·解析项目二、知彼·解剖市场三、知客·解码客户四、知行·解法营销项目分析竞争力分析东江畔永安洲：水中心，心中岛！上河居——厚街后花园，道滘前庭院！区位厚街大道、港口大道、广深高速、莞太路等四大城市主干道交汇10分钟车程直达东莞市区中心紧邻厚街镇中心繁华区，繁华就在咫尺，自然就在家门口。规划纯正岛居，水上社区！原生态，低密度，高绿化，高品质！占地面积556,00

3、0m2建筑面积348,100m2绿化率约43%别墅套数249套洋房套数1,940套车位2,100个品质内敛，正是价值所在！建筑上和居如此极致纯粹的原味精神，一定让你叹为观止、玩味一生。别墅——内敛的气质，值得细细回味洋房——精心打磨的线条，与恰到好处的色彩变化，再现久违的心灵震撼商业街——纯粹的品位，远离喧嚣160m2高层洋房：1．南北通透，3.1米阔绰层高、成功人生奢侈享受；2．客厅与攴厅宽敞、明亮，弧形阳台设计，奢侈视界；3．一梯两户奢侈配置，豪阔楼距，内赏园林秀美，外观东江浩瀚；4．外窗落地窗加凸台窗

4、，采光、通风俱佳，私密性高；5．近距社区商业街，旺中带静，生活更便利。100m2高层洋房：1．主卧面朝东江或中心庭院，景观视野极佳；2．户型方正、南北通透、通风、采光一流，宽敞大客厅，大家气度。3．84%超高实用率，两房更可变三房，超值性价比典范；空间组合艺术，超值性价比！户型水、景观、艺术，水与景的艺术，艺术的水和景园林特点：东江水景、沿江水岸风景线、活水园林、内湖景观独特配套，自成一体，质感生活配套特设私家桥，纯正岛居品位商业街，服务岛居生活社区幼儿园，明天会更好酒店、银行、网球场、篮球场、游泳池、健身

5、室、多功能室、码头等一应俱全整合——上河居卖点提炼区位——厚街后花园·道窖前庭院规划——纯粹岛居·水上社区景观——水、景观、艺术，水与景的艺术，艺术的水和景产品——精致的建筑艺术+空间的组合艺术+水的极致艺术配套——独特配套，自成一体，质感生活在水一方·岛居生活索引一、知己·解析项目二、知彼·解剖市场三、知客·解码客户四、知行·解法营销项目分析竞争力分析区位/规模——产品竞争力项目卖点1产品竞争力规模占地556000平米，在厚街属于超大社区大区域（厚、道、沙金三角）靠近厚街镇中心的原生态区域小区位：（厚街镇

6、区边缘）上河居与鹿港小镇仅一江之隔到厚街镇中心只要3-5分钟车程区位——交通1、客观条件目前无公交经过，这点不及鹿港小镇；2、主观努力项目目前售楼可以开通社区巴士（2条线路，基本能够串通厚街各大街及重要场所）；意识形态（对项目的直觉）这是一个道滘楼盘提示：目前为止，没有公交车经过本项目，对交通工具的配合提出一定的要求，这是一个突破；后期应该开通社区巴士，最好能够引进公交车，这样可以弥补区位性。注：这里以目标客户生活方式的基本需求为线索，进行比较优势和客户需求对接。厚、道、沙金三角，离尘不离城；独立岛，东江畔

7、的航母社区区位/规模——客户需求价值对接项目卖点2客户需求价值对接规模大社区大社区有浓厚的居住氛围，有良好的社区文化大区域城市生态社区这里是厚街后花园、道滘前庭院小区位水资源1、纯正岛居，水上社区2、区域价值、现代品质生活、个体价值的实现区位－交通满足基本的代步节约时间1、公路网完善、轻轨交通规划2、私家桥的建设与开通，未来一些市政配套设施改善等等；3、开通社区巴士，交通服务外延；价值对接关键词：大社区、原生态、水资源、轻轨、社区巴士项目卖点1产品竞争力容积率整体容积率小于1规划理念遵循地形，以国际时尚设计

8、手法，打造纯正原生态岛居社区交通组织从人使用的角度出发，考虑交通更加人性化人居尺度社区内宽阔的楼间距社区外空阔的大视野3分钟车程的繁华意识形态从感官体验，到心理体验，各个元素都能对客户产生一定影响（需要展示）规划/设计——产品竞争力低容积率、国际原生态理念、社区交通人性化，人居尺度优良规划/设计——客户需求价值对接项目卖点2客户需求价值对接容积率人均资源占有率高低密度、宽楼距、广视野，以及舒适环境规划理念居住氛围