德州某房地产代理项目营销策划提案

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1、策划宗旨：实现项目开发价值，提升项目品质，使本项目成为德州具有划时代意义的标志性建筑物。我们的行动：“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨；以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题；根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议、项目包装及项目推广计划和项目品牌实施战略。我们的目标：为宗林公司项

2、a的开发建立利润保障发展模式；为宝林公司项s的开发建立能够达到利润最大化的价值提升模式；为宝林公司项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案；提升宝林公司的品牌；【战略目标】“蓝爵世家”的战略目标是：在德州市中心建立一个高档楼盘、精品社区，一个成功人士主流生活圈，并以此提升城市的形象、提供最适宜人居环境。在项目开发屮获取最大的经济效益、社会效益和环境利益，通过分析项目用地的资源价值，运用市场调研手段找岀市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及项目定位，使市场、项目开发、项目的目标人群达到完美结合，吃透市场

3、、规划好项目建设,更好地围绕后期销售服务，控制好节奏，使得开发出的住宅产品能以最快速度回收变现，是最明确也最直接的战略目标。【战略手段】“因地制宜、以人为本”，这是我们对蓝爵世家项冃的策划观点，卖点只是为提升产晶的个性化和晶质感服务的，住宅产晶自身的素质仍是决定项冃成功与否的关键。就本项冃我司对德州的房地产高端市场做了详细的分析，在综合各方面的优劣势后发现冃前在售或即将发售的高端项冃一般都以现代风格为主流，而欧陆风格的建筑在德州高端市场上却很少。对于客源来说购买高端住宅除了满足居住或投资的需求以外最主要的原

4、因是一个好的居所往往是一种身份的象征、一种荣誉的象征。虽然在国内房地产市场欧陆已不在盛行，但不可否认的是一个纯正的欧式项目仅从外表上就能传递一种皇室的尊贵、一种不凡的气质。所以我司认为把本项目定位为一个具有纯正血统的欧式园林住宅更能奠定本项目在德州房产市场的地位，更能吸引消费者的关注。目录：市场篇：一、城市基本情况5二、德州房地产市场现状特征及发展趋势10二、德州高端住宅市场概况18四、本案前期SWOT分析34产品篇：一、客源定位及项目定位36二、项目建议41推广篇：一、案名建议61二、VI设计63二、广告

5、表现68四、推广建议74五、SP推广部分80六、广告推广预算93营销篇：一、销售策略构想95二、各阶段销售任务及重点工作构想97二、推案时机构想99四、价格体系100五、销售现场构想101六、销售组织及人员构想105合作篇：一、公司优势分析110二、销售总代理合作方式及服务收费（标准版）111一、城市基本情况:1、德州市概况:地理位置:德州市位于黄河下游北岸，山东省西北部。北依北京、天津，南邻省会济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田及胶东半岛，处于华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈、黃河三角洲以及“大

6、京九”经济开发带交汇区内，兼具沿海与内陆双重优势。德州自古就有“九达天衢”、“神京门户”之称，是华东、华北重要的交通枢纽。京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，5条国道、14条省道在境内纵横交错，京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过，交通设施的发达为德州经济发展奠定了良好的基础。辖区面积:德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁津、庆云一区二市八县，总面积10356平方公里。A口与居民生活:至2003年末，德州市总人口546.02万人，155.2万户，其中非农业人口1

7、25.93万人，增长6.1%,农业人口420.08万人。全市城镇居民人均可支配收入7019.3元，增长9.8%,人均居住面积12.4m2,增长6.3%。历史沿革:德州历史悠久，早在旧石器时代，就有人类生息繁衍。传说射日的后羿就生活在这里；人禹治水，三过家门而不入，留下千古美谈；三国时期，刘备曾在平原任过县令；唐代书法家颜真卿任平原郡太守时留下千古书碑——《东方朔画赞碑》。德州自秦汉以来，为历代封建王朝州府县衙所在地。1946年6月德州解放，当年经中央人民政府同意设立县级德州市。解放后，德州地区的划区有过几次

8、变动，1990年1月商河、济阳两县划济南后即成现在建制。1994年12月17日，经国务院批准，撤销德州地区设立地级德州市。气候特点:属暖温带大陆性季风气候，气候特点受季风影响显著，四季分明，冷热干湿界限明显，春季干旱多风回暖快，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷少雪多干燥，光照充足，年平均气温13.TC,无霜期220天，年平均降水600毫升。经济发展:综合:近年来德州围绕建设“城郊型农业、商贸型城市和能源、化