东莞中心区凯源商住项目营销策略

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1、凯源商住项目营销报告谨呈：凯源地产世联地产2007/05/13商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。报告目录梳理思路（项目界定、目标设定）项

2、目定位（发展方向、客户定位、产品定位）价格预判（CBD价格趋势）营销建议（项目属性、形象定位、竞争力）项目价值梳理1群众艺术馆鸿福路行政办事中心人民大会堂国书馆群众艺术馆莞太大道展示中心大剧院科学技术博物馆青少年活动中心本项目拥揽最令人激越的都市动线时尚阶层的活动领域　　交通枢纽地段、市场前景倍受青睐价值1（区域层面：居住视角）.南城CBD=东莞的城市名片+东莞人终极置业的首选地身份象征//精神地标//东莞人的未来价值2（区域层面：商务视角）.胜和路+体育路=东莞国际商务氛围由华凯大厦、胜和中心、华凯广场

3、、会展酒店、会展中心等酝酿而成的国际商务氛围价值3（项目层面）.小体量，容积率高，户型无价值点，无竞争力；但项目小体量也意味着“稀缺、独享、专属”位置：南城区体育路旁，南面为华凯活力中心，东靠簪花岭路。占地面积：10776.8平米建筑面积：48009.8平米商场（1-2层）：7043.9平米住宅（3-23层）：33046.9平米容积率：3.7户数：334户停车位：189户型特征建筑面积户数比例一房一厅一卫80.4m241.00%二房二厅二卫89.5m28424.20%二房二厅二卫84.4m216645.2

4、0%三房二厅二卫114.6m28029.60%项目占地小，容积率高；四通八达的交通，通达性好，临近星级酒店，写字楼，方便了商务；项目两面临路，有噪音影响；户型需满足（90/70）政策，价值点较少，竞争力不强。90平米以下的小户型占70.4%以两房和三房的户型为主，占套数的99%。两房共250套；三房共80套。现有分析，项目外围资源显著，具有中心区豪宅资质，地段及商务氛围对项目实现高价、高利润有较好支撑；但项目本体产品定位较难对溢价有支撑。价值1（区域层面：居住视角）.南城CBD=东莞的城市名片+东莞人终极

5、置业的首选地身份象征//精神地标//东莞人的未来价值2（区域层面：商务视角）.胜和路+体育路=东莞国际商务氛围由华凯大厦、胜和中心、华凯广场、会展酒店、会展中心等酝酿而成的国际商务氛围价值3（项目层面）.小体量，容积率高，户型无价值点，无竞争力；但项目小体量也意味着“稀缺、独享、专属”项目目标理解2迅速回笼资金利润最大化打造企业品牌目标沟通叫座高销售率片区高价（高档豪宅项目）在地产市场中造就非凡的影响力叫好世联地产对本项目目标的理解目标下的思路目　标实现市场高价确保实现高利润思　路项目发展方向?产品定位及

6、产品优化？项目发展方向3支撑项目高价的发展方向分析项目地处中心区CBD旁，小体量，容积率高。产品主要是90平米以下的居家户型，创新点、价值点较差。豪宅方向，产品修正为大户型（拼合）？项目发展方向豪宅方向，产品修正为小户型/精品公寓？城区市场：房地产市场呈现中心化的趋势，房地产四大片区已经形成，成为置业的热点万江生活片区理想0769、阳光海岸、南峰碧水云轩沿河发展带景湖湾畔、江南雅筑、万科运河东1号、富通围仔项目、凤来小区黄旗山高端住宅发展带聚星岛、旗峰天下、天骄峰景、檀宫、新世纪星城南城高尚住宅发展带世纪

7、城国际公馆、中信凯旋城、金域中央、中信森林湖、御花园、百悦尚城虎英公园豪宅的聚集主要在资源优越的东城及新CLD的南城片区四大片区品质的提升，吸引了周边镇区客户的置业房地产发展视角方向1东莞主城区的年放量在60万平米左右，未来3-5年内集中放量超过500万平米年份项目个数（个）货量（万平米）总计货量（万平米）2004648.748.720058585820061163.163.1总计25约170约170年份项目个数（个）货量（万平米）总计货量（万平米）2007-2010已知：13-15396396本项目4.

8、84.8注：统计“项目个数”时，同一个大盘的分期均作为单一的项目统计房地产发展视角07～10年，南城开发量在300万，莞城在80万，东城在150万。其中07年各区推货量相对平衡。项目属于小体量单热点项目？如何在大放量的大盘中突围？供应状况：整体豪宅的供应分析③项目发展方向视角豪宅项目入市时间表07.345678910111208.12345678东骏豪苑：07年推第四期容积率2.9洋房金众金域中央：07年5月新货加推，容积率1