上海宝山康桥水都提案

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1、回归华丽时代——ARTDECO用心体验人生1康桥的困惑2问题的原因3新战略：重界定4实施策略项目地址上海市宝山区水产路2700弄开发商上海东方康桥房地产发展有限公司占地面积（亩）173913㎡总建筑面积（㎡）约60万㎡绿化率43%物业类型高层、叠拼价格11500元/㎡项目开盘时间2004分几期开发3期物业公司上海新独院物业管理有限公司康桥水都基本信息三期地块规划三期用地时间轴2004.5-2006.62008-第一期第二期第三期2006.7-2008建面：18万平米容积率：2.0建面：20容积率：1

2、.77建面：30容积率：2.86产品小高层、多层小高层、多层、低层叠拼、高层进度2005年10月一期开始交房二期部分交房均价5000元/平米1150元/平米6050元/平米7100元/平米8500元/平米康桥水都总共约60多万平米的体量，目前已开发38万平米，项目已经走到了的中期截止目前一期已经售罄；二期还剩余56套可售房源；资料来源：网上房地产康桥的困惑1——为什么来访量差强人意，为什么单位客户来访量推广成本始终较高（客户来访量低同高额的推广费用之间形成的反差）。康桥的困惑2——为什么作为区域的领

3、导者，我们的价格提升速度越来越慢？这样的情况下我们如何实现我们的1.35万的价格目标呢？中期康桥的困惑1康桥的困惑2问题的原因3新战略：重界定4实施策略和北上海商业广场水产路市政府规划中心美岸栖庭易初莲花世纪联华家乐福经纬城市绿洲宝辰共和家苑杨行中学地铁1号线地铁3号线外环杨行地段医院与2004年项目之初相比，目前项目周边的配套和生活氛围已经得到了极大的改善。已经从一个陌生区域向一个成熟住区转变时间轴2004年200620082005年2007年板块项目土地属性04.10地铁1号线北延伸段开通06.

4、08绿龙公园规划07.01百联入主北上海07.123号线北延伸段开通04.05四季花城开盘04.08康桥开盘06.08柏丽华庭开盘07阳光100进驻07.11上投佳苑开盘07.12招商地产接盘海德05年10月康桥一期开始交房区域均价10000元/平米11000元/平米6000元/平米6500元/平米7000元/平米随着区域土地属性越来越成熟，万科、招商、阳光100等品牌开发商看好西城板块纷纷进驻。板块楼盘名称总建面容积率产品类型主力面积(㎡)价格已推体量未来供应西城板块保集.欧郡101.4多层、小高

5、层两房:90三房:114-14097615.314.7海尚明城.福地苑301.48小高层一房:60两房:95-105,三房:115-125915514.2218.8万科四季花城501.45多层、小高层、联排别墅一房:64两房:88-90,三房:131-1351158936.8613.5丽景翠庭121.36多层、小高层、叠加洋房两房:80.12-87.38,三房:112-11387844.438天馨花园601.8小高层,多层两房:85三房:110-1309085604而板块内新进入的竞品之间，由于产品

6、类似，价格类似使得区域的竞争陷入一种红海竞争当中区域发展较早各项配套设施齐全商业氛围比较浓厚区域土地属性价格走势区域平台价格在9000-11000元/平米之间，依项目距离地铁距离价格依次递减未来供应区域内未来供应量75万平方米左右产品形式以小高层公寓为主,以紧凑型的两房、三房户型为主这种同质化的红海竞争并不仅仅局限在项目板块内，而且还存在于板块之间（整个宝山区）的竞争中板块项目总建筑面积（m2）容积率产品类型主力户型面积在售面积（m2）未售面积（m2）价格淞南高镜板块美岸栖庭35万1.67多层、

7、小高层70-99平米二房、110-137平米三房为主24.910.1万13000元/平米共康板块和欣国际花园26万1.8小高层80-99平米二房为主10.2万15.8万13200元/平米宝辰共和家苑56万1.7小高层以70-100平米二房、110-140平米三房为主17.1万38.9万目前无房在售上大板块经纬城市绿洲150万1.2多层、小高层以90-100平米二房、100-130平米三房为主40万约110万8500元/平米大华板块中环1号26万2小高层50-70平米一房、90-110平米二房、110

8、-140三房6万约20万12500元/平米梧桐城邦32.8万1.08多层、小高层、别墅50-80平米一房、70-90平米二房为主12.8万20万9600元/平米各个板块情况有所不同，但居住氛围都达到了一定的成熟度区域土地属性价格走势各个板块间的平台价格大都保持在在9000-11000元/平米之间未来供应区域内未来供应量260万平方米左右产品形式以小高层公寓为主,以紧凑型的两房、三房户型为主竞争同质的根本原因在于个楼盘均属于都是属于交通驱动下的开发模式和欣国际花园丽景翠