《北京星河湾分析》ppt课件

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1、与世界对话的星河湾——探寻新闻营销的传奇内部交流文稿——林琳2008年10月与上海有古北，新天地或者陆家嘴滨江等概念不同，北京目前还没有规划意义上清晰的富人区概念——北京传统意义上是所谓东富西贵，北贫南贱，自奥运申办成功之后北部方崛起；CBD和朝阳核心区域可以算为数不多，北京人认同的传统富人区——星河湾所在的朝青板块不是传统富人区，且自然资源缺乏。北京星河湾所在区域并非北京传统富人居住区项目概况易居.中国北京星河湾位于朝阳区东四环路、朝阳北路、四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。到达首都机场仅20分钟左右车程。12成交均

2、价节节攀升，56万平方米3年去化87%！项目名称建筑类型区位均价占地面积建筑面积容积率绿化率北京星河湾板楼（12-29F)四、五环间3.3万520亩56万㎡360%主力户型面积(㎡)会所面积(㎡)开发商物业公司物业费全装修标准去化周期240299600-700全部指套内建面10000星河湾集团高力国际物业公司6元/㎡/月3000~4000元/㎡二期开始报价8000元/㎡1期697套,05年7月开盘,售罄2期228套,06年12月开盘，售罄3期494套,07年8月开盘，目前去化310套项目概况易居.中国2星河湾项目三期成交均价走势

3、图一期：售罄二期：售罄三期：去化310套星河湾项目三期成交均价走势图56万豪宅大盘，3年去化近87%3星河湾如何做到脱离市场的产品营销?户型规划会所营销策略景观疑问？思路！易居.中国在非传统富人区打造56万平方米豪宅大盘成交价量均能逆市而上，三年去化87%！创造营销神话了解星河湾，找出答案…产品营销跨界包装营销装修户型易居.中国1户型易居.中国2户型易居.中国3北京星河湾的项目定位：Ⅰ、重新定义北京豪宅、Ⅱ、重新聚焦北京富人圈决定户型基调：大户型易居.中国4户型一期二期三期三房使用面积228~342㎡247-300㎡287㎡套数

4、323套3套1套占位比46.32%1.32%0.20%四房使用面积309~350㎡278-576㎡246-653㎡套数333套179套440套占位比47.78%78.51%89.07%五房使用面积349㎡_966㎡套数40套53套占位比5.74%10.73%复式使用面积510㎡373-630㎡_套数1套46套占位比0.14%20.18%户型类型包含三房、四房、五房、复式，主要以大户型为主。户型配比中，四房所占比例最大，且由项目一期~三期，所占比例逐步增大，说明四房在所有户型中最贴合客户对功能空间的需求。产品面积段较为分散，从使用

5、性和总价上符合了不同客户的需求。户型易居.中国5星河湾以大户型产品为主，四房户型所占比重较大，功能空间设计符合市场与客户的需求。星河湾户型配比表B3户型：四室二厅五卫使用面积：347平方米户型特色：户型易居.中国6星河湾四房典型户型特色分析：多玄关设计联系各功能空间、层层向外延展的空间感有别于上海豪宅户型设计，更注重空间使用的享受性。Ⅳ：豪华主卫设计包含圆形按摩浴缸、桑拿房，充分展现豪宅居住的舒适性，并受到市场的追捧。Ⅰ：采用多过渡玄关空间，体现了大户人家“登堂入室”的豪华感。Ⅱ：与传统户型相比，更注重每个独立空间向外功能的延展

6、性，摆脱公寓封闭小空间的感受。Ⅲ：全套房设计。由左图产品对比不难发现，两个项目完全采用相同的主人入户空间。差别在于电梯的排布方向，如将现有电梯厅与主人入户玄关结合设计，则可以达到一梯一户独立入户的私密效果。公用交通空间在设计条件的允许下也可考虑在北部设置佣人电梯，可给客户以主仆分门入户的尊贵感受。户型易居.中国7星河湾四房典型户型提升建议：主仆分门入户，一梯一户，中西式双厨设计。主人入户前室主人电梯消防楼梯佣人入户前室佣人电梯主人入户玄关公用电梯电梯厅消防楼梯上海华府天地公用交通空间星河湾公用交通空间产品对比佣人的活动路线尽量采

7、用两点一线，而避免穿越餐厅，保证主人空间使用的独立性。在厨房使用空间足够大的情况下，可考虑中西式双厨设计，以满足不同客户的需求。26504400515066003380125026203950310016402185475900150039001550174034603350800517525502575户型易居.中国8C1户型：三室二厅三卫使用面积：245平方米户型特色：星河湾三房典型户型特色分析：秉承项目大户型设计理念，椭圆型玄关厅丰富了室内空间视觉效果，为紧凑型产品增添了豪华感。Ⅰ：椭圆型的玄关厅，巧妙的斜街了各功能空间，

8、为紧凑的户型增加了豪华感。Ⅱ：虽为紧凑户型产品依旧保持大户型产品风格，各独立空间均有向外层层延展的空间。Ⅲ：中西式双厨的设计满足客户多方位的需求，扩大紧凑型产品空间尺度感。265044005150660033801250262039503100164021854