土地使用权的获取

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1、第一节房地产开发用地的获取一、土地使用权的出让1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第一节土地使用权的获取2、土地使用权出让的特征土地所有权与使用权分离受让主体的多样性土地使用权出让是有偿、有期的计划性3、土地使用权出让的基本原则国家主权神圣不可侵犯平等、自愿、有偿所有权与使用权分离合理利用土地4、土地使用权出让期限与方式（1）期限（2）土地使用权出让的方式协议出让：是指土地使用权的受让方向市、县人民政府的土地管理部门提出有偿使用土地的申请，双方经过

2、协商达成一致后出让土地的行为。招标出让是指市、县土地管理部门向符合条件的不特定单位发出要约邀请或者面向社会公布招标条件，然后按照合法的招标程序确定最佳中标者并向其出让土地使用权的行为。优点：引进了市场竞争机制，选择余地较大缺点：需要出让和受让双方提前做好充分的准备工作，耗时较长，主观因素较多，并且可能存在由于没有符合要求的投标者而流标。拍卖出让是指市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权拍卖，在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者按规定的方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。优点：引进了市场竞争机制

3、，排除了主观因素缺点：竞投者可能由于决策时间仓促，使得竞争过于激励，也可能由于叫价过高，无人出价而流拍挂牌出让由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作5、土地使用权出让程序招标出让：发布招标公告（通知）领取招标文件投标开标、评标和定标签订合同登记领证拍卖

4、出让发布拍卖公告领取拍卖文件举行拍卖活动签订合同登记领证挂牌出让发布挂牌公告竞买人提出申请，提交有关文件竞买文件移交登记领证6、土地使用权出让合同标的：坐落位置、宗地号、面积、界址及用途使用期限价款使用条件担保方式及违约责任其他内容7、土地使用权出让合同当事人的权利（1）出让方的权利要求受让方按合同规定按时缴纳出让价款对受让方利用土地的情况行使监督和检查权处罚权合同规定的出让年限期满，无偿收回土地使用权，并同时取得其地上的一切不动产所有权对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利（2）受让方的权利二、土地使用权转让

5、（一）土地使用权转让的概念是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。（二）土地使用权转让的特征1、以土地使用权出让为基础2、土地使用权转让需具备一定的条件土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。按照出让合同约定对土地进行了投资开发土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续转入方应当依法缴纳土地使用权流转税收转让的目的在于合理开发、利用、经营土地3、是平等民事主体之间的一种民事法律行为4、土地使用权转让的同步性

6、（三）土地使用权转让的条件1、土地使用权转让只能在原土地使用权转让合同规定的权利义务范围内进行2、办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续3、转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收4、转让的目的（四）土地使用权转让的方式出售交换赠与其他形式：土地入股联建联营；企业兼并；土地使用权继承；用地单位合并、分立（五）土地使用权转让的程序转让申请签订转让合同转让合同公证缴纳土地出让金和土地增值税土地使用权变更登记区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等，形成土地一级市场，具有垄断性地位法律关系平等

7、，是二级市场的重要体现在市场所处层次不同土地一级市场，受让土地可以转让二级市场，未经出让方式取得及未按出让合同投资开发的不得进行转让年限按合同规定，不得超过国家规定合同年限－已使用年限＝剩余使用年限土地转移方式协议、招标、拍卖出售、交换、赠与三、土地使用权划拨1、土地使用权划拨的概念是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2、土地使用权划拨的特征没有明确的期限无须支付土地使用权出让金不能随意转让、出租和抵押两种形式：一是在原集体土地上从

8、事建设而发生的国有土地使用权划拨二是原本为国有的荒山、荒地以及原属其他单位使用的国有土地的使用权的划拨四、房地产开发用地的征用拆迁（一）土地征用的含义是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。（二）土地