应准确把握普通住宅的基本特征和发展取向

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1、应准确把握普通住宅的基本特征和发展取向　　摘要：为满足中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励中低价位、中小套型普通住宅的投资建设。因而，进一步明确普通住宅的主要特征和发展取向十分重要。建筑密度适中、容积率较高、单套建筑面积中等或稍小、户型以二居室或三居室为主、价格处于市场均价以下、拥有舒适性的环境、建筑质量具有均好性、拥有安全与经济实惠的配套设施、区位处于城市副中心和近郊区、公交系统通达、拥有常规性的物业管理项目是普通住宅的基本特征和发展取向。　　关键词：普通住宅；房地产业；房地产市场　　　　温家宝总理在最近的《政府工作报告》中指出，要更多地建设

2、中低价位、中小套型的普通住宅，以满足广大中低收入群体的住房需求。究竟什么是普通住宅，普通住宅具有哪些基本特征，普通住宅的主要发展取向何在?准确把握这些问题对房地产业的健康发展和完善国家对房地产的宏观调控、引导房地产开发商的理性开发和消费者的合理消费都十分重要。　　　　一、建筑密度适中、容积率较高　　　　普通住宅小区的建筑密度不宜过大，过大的建筑密度不利于通风、采光、消防和应对群发性疾病的隔离与防范。当然，建筑密度过低，住宅小区在房屋楼层既定的情况下，其容积率势必过低，不利于提高小区的土地利用率和降低住宅的楼面地价。有鉴于此，普通住宅小区的建筑密度

3、应适中。但普通住宅小区的容积率应保持较高水平。因为较高的容积率可使单位面积的土地提供更多的住宅面积，可降低住宅单位建筑面积中的楼面地价，从而有利于房价保持在较低的价位上。当然，普通住宅小区的容积率并不是越高越好。高容积率必须通过楼层的提高和建筑密度增加来实现。从目前普通住宅的发展趋势看，中小高层电梯公寓所带来的价格适中优势正被广大百姓所接受。根据四川大学房地产策划与研究中心的问卷调查资料显示，消费者能接受的电梯公寓层高是11～18层的占49％，居首位；其次是18～28层，占30％；选择28～30层和30层以上的分别为11％和10％。这表明11～1

4、8层的中小高层电梯公寓比较受消费者欢迎。当然，在不同地区和不同规模的城市，百姓可接受的中小高层电梯公寓的层数有所区别。　　笔者以为，只要小区规划得当，中小高层电梯公寓为主的普通住宅完全可实现“建筑密度适中、容积率较高”的开发目标。为节约宝贵的、不可再生的土地资源，降低楼面地价从而降低房价，应把“适中的建筑密度、高容积率”的中小高层电梯公寓作为普通住宅的主要发展取向之一。　　　　二、单套建筑面积中等或稍小　　　　随着普通百姓生活水平的提高，老百姓对住宅的户型和面积有了更高要求。但受经济承受能力所限，也不能接受过大的住房面积。2006年1月，四川大学

5、房地产策划与研究中心通过对成都中心城区拟购房消费者的问卷调查表明，在这些购房者中，有32％的人打算购买75～90m2的住宅，居第一位。这一户型面积是比较适合多数普通居民的消费需求。因为目前成都中心城区的购房者中大多为中青年，两口或三口之家居多，收入水平有限，对这一消费群体来说，大户型价位较高，小户型空间又比较紧张。所以，中等或稍小面积的单套住宅较为合适。另外，在接受问卷调查的消费者中，欲购买90～110m2的占25％，居第二位；欲购买60～75m2的占19％，居第三位。这说明，中等或稍小面积是普通住宅的发展方向。　　　　三、户型以二居室或三居室为

6、主　　　　根据成都市房地产信息中心的资料显示，高达66.3％的购房者考虑购买二居室住房，有25.6％的购房者考虑购买三居室，有6.4％的购买者考虑购买一居室，选择四居室及以上的比例较小，为1.7％。此外，近年来购房者不断年轻化，刚参加工作的青年人或外来打工者在“无房族”中占相当大比例，这些年轻人偏重于中小户型。　　四川大学房地产策划与研究中心的调查结果显示，在被调查者中，有35％的人喜欢二室二厅单卫的户型，位居榜首；有22％的人选择二室二厅双卫的户型，居第二位；20％的人喜欢三室二厅双卫的户型。从这一调查结果看，喜欢双卫户型的消费者越来越多，这说

7、明随着社会经济的发展和居民收入水平的提高，城市居民对居住品质的追求越来越高。另外，在调查中也发现，超大户型与超小户型的设计不太受欢迎，而面积大小适中、居室功能合理、双厅双卫双阳台的户型越来越受人推崇和关注。四川大学房地产策划与研究中心的调查结果还显示，在成都市中心城区75～90m2的大两室两厅的户型比较受购房者的欢迎。另外，三室二厅也是今后比较流行的一种户型。调查结果显示，购房者对建筑面积110～120m2的三室二厅有较明显的偏好，位居三居室住宅的首位，达30％；购房者选择100～110m2的三居室的占25％；处于第三位的是选择120～130m2

8、的，占19％。这说明，在三室二厅户型中，100～120m2建筑面积比较受消费者欢迎。　　以上数据说明，普通住宅户型应以二居室或三居室为主