中惠集团卓成房地产凤凰港项目营销提案

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1、中惠集团卓成房地产凤凰港项目提案南京润美地产纵横有限公司2006年4月前言真诚感谢南京市卓成房地产开发有限公司的厚爱,予以润美地产纵横机构公司参与本案招标活动，我谨代表公司全体同仁向贵公司表示感谢！由于时间有限，本方案存在的不足之出和不够详细之出，敬请贵公司领导予以谅解。本次提报的内容主要包含：市场研究、产品定位及建议、项目营销及推广以及销售执行等几个环节。润美地产纵横机构：为权变的市场环境而生10年品牌运营经验城市经营的高度社会营销理论网络营销和社区营销六大竞争优势：领先的营销理论武器过硬的产品研发能力立体的公共传播渠道强大的资源整合能力精湛的创意表现能力快速的市场引爆能力第一部分：市场

2、研究第一章南京房地产市场背景分析第二章南京酒店式公寓市场分析第三章江宁商铺市场分析第四章百家湖版块住宅项目市场分析南京经济环境分析1、南京国民生产总值年均增长14%2、经济总量持续攀升，03年后全市人均国民生产总值增长速度保持20%左右3、全市财政收入保持年均18%的增长速度4、南京居民生活水平持续提升成为南京房地产快速发展的坚强后盾城市规划建设发展1、城市定位枢纽型都市圈核心型都市圈文化型都市圈2、城市化发展目标一个中心一个副中心三个新市区九个卫星城备注：大厂、新尧、板桥、龙潭、雄洲、永阳、淳溪7个新兴的卫星城预留玉带、桥林为新城备用发展空间项目区域发展分析江宁将是：南京市南部地区次区域级

3、综合服务中心南京地区综合交通枢纽重要的教育科研和知识创新基地重要的高新技术产业基地山水城林融为一体的花园式新市区区域现状——新江宁延展南京市区大空间一是最适宜人居，拥有三山、百家湖等生态资源，空气清新，自然环境优越二是江宁拥有集聚力超强的江宁经济技术开发区三是拥有江宁大学城，众多知名中高校入住，人文氛围浓厚四是得天独厚的历史遗迹和旅游资源，打造南京生态旅游后花园区域发展：重要的知识创新基地，南京都市圈内新兴的高科技花园式城区和最佳人居环境城区，成为率先实现信息化和生态化的示范城区。地铁新干线将拉近江宁与主城距离，科学园、百家湖成为最大赢家顺畅通达的内部交通方便出行新城建设吸引江南城区投资者关

4、注教育、医疗和生活配套设施的加强将进步吸引主城区更多的市民入住房地产相关政策法规2005年3月21日，南京市下发《关于开展闲置土地清查处置工作的公告》2005年3月26日，国务院发布“国八条”2005年4月27日，国务院下发新“国八条”2005年4月27日，南京市房产局和物价局等部门联合发布了“南京十条”2005年5月11日，建设部七部委等发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》2005年6月1日，南京市房管部门发布《南京市关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见》2005年7月21日，中行发布《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，人民币兑美圆即日升值2%。2005年

5、8月15日起，央行发布《200年中国房地产金融报告》，建议取消现行房屋预售制度。【分析】土地政策的严控与自身的规范，将进一步促进房地产市场的有序发展打击炒房，期房禁止转让，将使市场走向健康发展的道路宏观金融政策的变动，对房地产企业影响甚大贷款利率与加息，对购房者影响各不相同05年江宁房地产总体走势价格小幅动荡，伴随结构调整低价楼盘销售强劲，中高端物业受到追捧消费预期平稳，市场缓慢调整“六·一”新政后的破冰而出2005年江宁地产市场特点七大子片区分明，各有“领头羊”楼盘引领低总价小户型物业走俏江宁楼市商业建设速度迅猛三山版块仍是南京楼市别墅物业的主要供应地区市场综述南京房地产发展拥有较好的宏观

6、经济环境条件南京城市建设发展为房地产业创造了更大的发展空间政府出台的一系列土地金融政策，将进一步促进房地产的健康发展江宁区交通、城建等配套设施的建成，使区域竞争优势大幅提升江宁房地产业随着整体利好环境的提升赢来新一轮发展的契机南京酒店式公寓市场分析酒店式公寓消费人群增加态势明显【结论】：从目前需求情况来看，目前市场对酒店式公寓型产品的需求比例呈上升的趋势，预计2006年南京市对该种物业的需求将达到约95.2万㎡。其中对酒店式服务公寓的需求量将达到约14.4万㎡。未来分布走势如图所示，2005年出让规划用途为酒店式公寓的地块地块坐落规划用途出让面积（㎡）容积率总建面积（㎡）建邺区纬九路，江东路

7、以西地块"A、B地块：允许布置商务办公、文化、银行、酒店、商业、文化娱乐等及其与之相关163109.7<2.5407774.25雨花南路A地块,东南至雨花西路,西至运动场,北至雨花南路商业、办公、酒店式公寓9371≤2.523427.5雨花台区铁心桥A地块，宁丹公路西侧，坦克路北侧;商业、金融、商务办公、休闲娱乐18484.3≤2.851756.04白下区淮海路地块商业、办公、酒店式公寓9243.4≤6.05