中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案

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1、宝龙工业区项目前期策划案1目录CONTENTS区域市场分析项目分析项目初步定位和发展方向建议031624宝龙工业区项目金众集团项目开发时机建议2437项目公寓和住宅价格目标352区域市场分析3龙岗中心城片区宝龙碧岭工业城片区坪山片区从区域特征和房地产开发现状来看，龙岗中心城、宝龙工业区和坪山街道三个区域应该作为各自独立的片区来分析理解。三个片区通过“宝荷—宝龙公路”贯穿。片区划分4宝龙工业区占地10平方公里，碧岭工业区占地20平方公里;开发区入驻标准比较高，如有高新产业资质、符合工业区产业结构、无污染等条件；工业区内规划有公园、学校、医院等相关配套，预计在5年

2、内完成，偿还用地规定不可兴建民用住宅。企业用地10万平米以内不能在厂区内建造宿舍，只能使用工业区内规划的生活配套区内的住宅与宿舍。宝龙—碧岭工业区整体规划宝龙工业区碧岭工业区注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室5宝龙工业区招商经营情况调查工业区内现1/4项目已投产，1/4在建，另1/2项目未动工，其中为芯片制造业预留100万平米土地（ST项目已经使用36万平米）;¼在建企业将于近1-2年入驻。现已签署48家企业及工厂入驻，如：比亚迪，方正微电子，兄弟亚洲等，首批企业规模均在10万平米以上；工业区产业结构为三类：芯片产业制造与微电子（如深爱，BROTHE

3、R），汽车制造与零配件（比亚迪，五洲龙），电子通讯（思达仪表）。比亚迪思达五洲龙同洲尚荣创维方正天马兄弟亚洲深爱雄震科技京能富达注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室6工业区现有人口约2万人左右；区内工厂管理人员与普通员工比例分为两大类：芯片电子类高科技企业约为1：1，而生产内类企业约为1：100；工业区内整体文化素质较高，高管人员多具高学历或有海外留学背景，大部分为博士、研究生等，普通员工也多为本科生或专科生。基层人员工资大多在3000—5000元左右，管理人员特别是中高层管理人员月薪都在万元以上。宝龙工业区人员构成状况调查注：以上资料来自龙岗招商局和

4、宝龙工业区办公室7工业区配套有专门的生活区，但配套较差，多为简单的员工宿舍，整体档次较低；目前工业区无中高档商业和居住物业开发，内部分企业有建设高档员工住宅的意图；工业区内企业高级管理人员均居住在龙岗中心城或关内市区，公司有班车接送；普通员工住工厂内宿舍或工业配套生活区。宝龙工业区开发和居住现状调查8经营发展状况：¼在建项目的企业将陆续入驻；人口规模：工业区内人口将由2万人增加到5万人左右；配套建设：工业区内规划有公园，学校，医院等相关配套，预计在5年内完成，2-3年内会相继启动；商品房需求：中、高级员工居住需求进一步暴露。宝龙工业区未来2-3年发展情况预测注

5、：以上资料来自龙岗招商局、宝龙工业区办公室和中原研究分析成果9三大片区客户发展形式分析龙岗中心城片区宝龙碧岭工业城片区坪山片区龙岗中心城未来龙岗商业文化居住中心，配套齐全，发展商实力雄厚，潜在供应量大，客户群将会辐射整个龙岗乃至深圳关内。坪山片区未来龙岗居住中心之一，配套基本成熟，自然景观丰富，潜在供应量大，对周边市场有一定的辐射能力。宝龙碧岭片区重要工业区之一，生活配套等相对比较落后，整体缺乏居住氛围，商住物业辐射能力弱，客户群单一。10对于工业区内物业而言，如何通过自身项目的打造，吸引工业区客户，避免其向周边片区流失将是项目定位和营销工作的重点。区域市场分

6、析小结11项目分析12地块现状分析N北项目地块天马厂区BROTHER亚洲天马厂区宿舍小型家私厂空地空地空地地块现状综述：项目地块为工业区内的一块空地，目前地块内杂草丛生。东北面与北面相邻于大型外资企业；而西面为中小型家私厂；其他面向均为空地。地势平坦，地块相对较方正，但东南角为规划的福利房用地。13龙岗中心城街道宝龙—碧岭工业区园区坪山街道马峦山风景区本项目项目区位分析横坪公路惠盐高速公路宝龙大道通往坪山通往汕头惠州金龙大道深汕公路14项目SWOT分析S－优势容积率低，具备一定的规模；发展商品牌资源地块方正/平整，利于小区整体形象建立；片区间路网完善，较通达；

7、片区高规格要求其他人员消费能力相对较高。O－机会片区内商品房供应空白，缺乏竞争物业；政府规划规定：10万平米以下厂区，不得配建厂内宿舍；近2年内数十家新企业进驻，人口从2万人增加5万人。T－威胁龙岗中心城及坪山片区大规模社区开发将分流片区内中高端置业群；片区内功能配套规划不明确。片区生活配套缺乏；交通极其不便，仅少量通往横岗及葵涌巴士；片区主要为工业用地，而居住气氛薄弱；居住配套不完善；W－劣势15项目SWOT分析小结：优势+机会：项目在规模和建筑指标上具有一定的优势，而且片区目前为止尚无同类物业供应；劣势+威胁：片区居住氛围薄弱，商住物业客户群范围较窄，同时

8、还受到中心城和龙岗片区的威胁。16项目