中原地产_深圳葵涌土洋项目前期定位提案报告-142页

《中原地产_深圳葵涌土洋项目前期定位提案报告-142页》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、葵涌土洋项目竞标报告中原地产事业六部A组从明天起，做一个幸福的人　　喂马，劈柴，周游世界　　从明天起，关心粮食和蔬菜　　我有一所房子，面朝大海，春暖花开　　从明天起，和每一个亲人通信　　告诉他们我的幸福　　那幸福的闪电告诉我的　　我将告诉每一个人　　给每一条河每一座山取一个温暖的名字　　陌生人，我也为你祝福　　愿你有一个灿烂的前程　　愿你有情人终成眷属　　愿你在尘世获得幸福　　我只愿面朝大海，春暖花开面朝大海，春暖花开海子2营销的意义，在于赋予建筑人文、实现人居的梦想！3“承传鲁班精神、翰书广厦伟绩”-----布吉中

2、心区35万平米的大型生态社区----慢城；深圳实验承翰学校；龙岗中心城及海口项目；东部系列——南澳项目、葵涌阳光海岸、海语山林……承翰三项目齐发，东部海岸将赋予承翰地产不一样的意义……从承翰和其作品说起…4本项目作为承翰东部海岸系列中的一个，存在的以下几个核心问题：Q1：地块周边农民房、厂房形象杂乱，如何规避？Q2：葵涌土洋片区感受差，认同度不高，如何从片区跳脱？Q3：如何掌控客户需求,实现地块的价值最大化？Q4：如何实现与其余两个东部系列项目的互动共赢？中原将秉承求真、务实的专业态度和操作经验，愿为发展商解决营销问题；探寻项目价值最大化的有效方

3、法。回到我们的项目…5报告思路2葵涌及地块印象1区域价值研判3项目借鉴5项目价值提升4项目定位6首先，从地块本身的质素出发，研判项目可能的发展方向。7地块印象8项目地块经济指标占地面积：40000.66平米建筑面积：48000平米建筑容积率：≤1.2建筑覆盖率：≤30%绿化率：≥35%其中住宅面积：43200平米商业面积：800平米会所面积：1500平米独立占地9班幼儿园：1500平米垃圾收集站：100-150平米开发条件及资源指标关键词：1.2容积率9地块四至项目南向为工厂厂房，短期内不拆迁；远处可观海景项目西向为御海湾山庄；远处可观山景海景项

4、目东向为山体遮挡；东南向可观海景。项目北向靠山，山体上方遍布高压电线，辐射危险较大四至关键词：山海景观资源10项目地块高差分析西南地块东北地块项目东北地块高，西南地块低，由东北向西南呈坡地形状；最大高差为35米左右。思考：由于项目西南和东北两个地块高差上存在较大差异，可考虑利用地势，在产品规划上做区隔，规避地块高差造成的景观视线问题。11项目周边环境本项目临近工厂空气污染较为严重，工厂厂房外经常堆放材料及废弃物，由于地处偏僻，无人看管，加之气温较高，散发的气味会波及到项目楼盘。本项目噪音属于1类区域，按照深圳市环保局1997年制定标准判断，符合居

5、住小区的标准。项目周边存在最大的噪音污染是南边的工厂厂房。项目南向紧邻工厂厂区，均为小型加工业工厂，厂区排布杂乱，降低项目整体形象档次。12噪音规避：应对一：使用双层隔音玻璃（LOW-E），既可以隔音也可以防止紫外线照射；应对二：可在项目沿路围起高墙和绿化带，一来阻断隔音，二来建立私家社区，与周边环境隔离。空气污染规避：策略：建筑排布考虑风向因素。物业形象规避建议：策略：项目东北地块地势偏高，在产品规划上建议采用叠墅产品，远离工厂，规避工厂脏乱形象；策略：项目西南地块地势偏低，在产品规划上建议采用高层产品，使项目景观资源最大化；规避方案13项目周

6、边交通项目通达性较差，市政路去往项目需通过农民房、工厂等，土沙路暂不能通往项目，来往较为不便。客户到访交通干线：自驾车客户梅林关-南坪快速-水官高速-盐排高速-盐坝高速罗沙公路-深盐公路-盐坝高速项目入口土沙路（两车道）两车道通达性差，沿途状况不佳。14公交车线路横岗-大鹏途经横岗、葵涌、溪冲、大鹏818龙岗-大鹏途经大鹏、葵涌、龙岗364福田-大鹏途经福田、罗湖、盐田、大、小梅沙、葵涌、大鹏360银湖-南澳途经银湖、福田、罗湖、沙头角、大、小梅沙、葵涌、大鹏、南澳●葵涌●大鹏●南澳项目公交路线相对较为方便东南向龙岗至葵涌818、803西向南澳、

7、大鹏至葵涌360东向福田、银湖至葵涌364项目交通辐射15项目周边配套土洋片区教育配套较为落后，只有一所学校：土洋九年一贯制学校，包括小学部、初中部，占地47000平米，是54班的九年义务制教育。片区配套设施较为落后，设有一个瓶装供应站、2#污水泵站、2#小型垃圾运转站、公山无线电视差转站、葵涌通信备用地。土洋片区的配套严重不足，甚至不能满足民众基本的生活需求。16项目周边土地分类一类居住用地游乐设施用地行政办公用地本项目附近规划为一类居住用地，紧临项目附近的宗地规划为行政办公用地、游乐设施用地；由于项目比邻海景、山景资源，开发主要依靠景观的营造

8、来提升项目的形象和档次。宗地状况：游乐/行政办公/高端居住17地块印象综述稀缺的山海景观资源低密度社区糟糕的周边现状:环境、配套、交通、