中信深圳龙岗旧改复合性城际中心项目前期策划

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1、中信龙岗旧改项目第二阶段报告上一阶段的重要共识：龙岗中心城：副中心新城发展模式，承载城市综合功能的次中心，辐射粤东北的综合复合性城际中心；本阶段需要思考的三个问题：问题1：项目的战略前提？——我们的档次和物业类型？问题2：我们的核心价值？问题3：如何规划实践？项目的战略前提>>Ⅰ：市场占位Ⅱ：物业功能1项目前提：项目未来的市场占位和物业功能类型？视角一：市场视角：以档次划分，可分为三个层级：我们如何占位？11、中大规模/优势资源/中低容积率／140-180平米项目公园大地奥林华府君悦龙庭资源1

2、89公顷龙城公园、30万平米的地中海风情园林余石岭生态公园、奥林匹克生态体育公园余石岭生态公园北侧物业类型高层、小高层、联体别墅高层高层容积率1.663.22.8总建面1.663.216万主力产品140-185平米（58%)145-170平米（62%）115-130平米（7４%）140-172平米（31%）A.高端项目特征（指标）2、中等规模/较高容积率／一定资源／90-130平米项目阅山华府绿景大公馆阳光天健城中海康城资源西面为山体公园，项目内部有东南亚风情园林隔街而望大运主体育馆余石岭生态公

3、园西南侧社区内专属2万平米私家山林物业类型高层、别墅高层、小高层小高层高层容积率2.82.133.2总建面16万平米13万23万53万主力产品88-120平米(43%)88-130平米(48%)130-150平米(48％)70-140平米(50%)B.中高端项目特征（指标）3、小规模/资源弱/较高容积率/70-110平米项目水蓝湾万象天成资源远望山景，无强势资源无资源区位中心城中心区中心城中心区边缘物业类型高层、小高层高层容积率3.382.25总建面5万平米24万平米主力产品70-80平米(64

4、%)69-110平米C.普通项目特征（指标）层级项目规模（建面）容积率区位资源高端公园大地大（82万）低（1.6）中心优奥林华府大（40万）高（3.2）中心优君悦龙庭中（16万）中（2.8）中心优中高端阅山华府中（16万）中（2.8）中心良绿景大公馆中（13万）中（2.1）中心良中海康城中（23万）高（3.0）中心良阳光天健城中（20万)低（0.6）中心良普通水蓝湾小(5.0万)高（3.3）中心无万象天成中(24万)中（2.2）边缘无本项目超大（96万占地）中（1.8-4.5）中心良高端OR中高

5、端？本项目的档次选择：指标对比表：中高端客户分类紫麟山、阅山华府、绿景大公馆、中海康城客户分析关内投资客/白领周边镇区中高端客户中心城首改客户我们可牵引的中高端客户：？？视角二：客户视角：1未来镇区中高端项目竞争大：镇区客户置业分析：镇区客户：中高端客户较难牵引：A区域项目体量供应量入市时间坪山新区天俊嘉宏湾首期20万平米485户2010年深业东晟时代20平米2273户2011年万科金域东郡二期12万平米868户2011年项目客户结构关外关内阅山华府53％47％自住兼投资40％投资60％绿景大公

6、馆45％55％自住兼投资10％－20％投资80％－90％中海康城国际40％60％自住40％投资60％主打关内白领客户，比例相对较高；2、关内投资客/白领以投资客为主，自住客主要由关内白领和地缘性客户为主，主要集中在小户型大社区项目；关内客户对项目的支撑？B1、布吉/横岗：便利的交通——分流部分白领地铁3号线沿线布吉/横岗部分旧改项目：关内客户：牵引白领客户存在较大的风险：B2、未来3-5年，大亚湾迎来开发热潮，将催生未来近3200万的市场供应量，目前大亚湾价格在3000-5000元/平米，价格优

7、势明显；关内客户：牵引白领客户存在较大的风险：B城际客户：能否牵引城际中高端客户？15分钟车程20分钟车程30分钟车程樟木头镇塘厦镇清溪镇20分钟车程大亚湾中心城东莞市塘厦镇交通距离：15公里/车程约20分钟交通路径：凤深大道+龙平路东莞市清溪镇交通距离：15公里/车程约20分钟交通路径：银瓶路+深惠路东莞市樟木头交通距离：20公里/车程约30分钟交通路径：东深二路+龙平路惠州大亚湾目前成交客户的情况看，城际客户主要是以地缘性客户为主，比例较低；中心城可辐射区域：C镇区在售项目均价塘厦镇金地·博

8、登湖2期壹墅间建安广场二期三正世纪豪庭6800元/平米4800元/平米6700元/平米凤岗镇永江大厦·中央城府益田大运城邦5000元/平米8500元/平米清溪镇盛和新都会5000元/平米樟木头镇中惠香樟绿洲御景花园碧河豪庭4600元/平米4600元/平米5800元/平米龙岗中心城塘厦镇凤岗镇清溪镇樟木头镇20000100005000150000龙岗中心城塘厦镇凤岗镇清溪镇樟木头镇10000－190004800－70005000－85005000－62004600－5800东莞镇区价格：1、存在较