我国居民最高房价收入比的测算与研究论文

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1、我国居民最高房价收入比的测算与研究论文.freelatic软件对数据进行拟合，得到如下关系式：YZ＝－9.746＋0.266SPSB＝－28.026＋0.190SPJT＝－5.746＋1.410YLJY＝100.721＋1.867YLJZ＝95.484＋1.403YL由于人均消费支出(AXF)可表达为：AXF=SP+YZ+SB+YL+JT+JY+JZ+σ(σ的加权平均值为190)于是，AXF可简化成如下形式：AXF＝1.456SP＋4.050JZ－43.877（1）而AXF＝ASR×C（2）其中，C为消费倾向。2模拟购房

2、支出关系式对于购房支出的测算笔者基于以下假设：①测算的对象为平均经济水平的城镇居民，即假定平均经济水平的城镇居民都应该具备通过贷款进行购房消费的经济实力；②城镇居民除了日常正常消费支出外，其余的收入全部用于购房支出，且这项购房支出仅仅勉强支付因购房而向银行申请贷款的每年的本利和；③城镇居民是以目前的稳定收入预算作为购房前提(他们不可能预知未来收入状况)，并出于谨慎不愿冒险购买超过当前收入水平支撑能力的房屋；④居民都可以获得银行按揭贷款支持来购房，银行愿意且居民能够承担的比较现实可行的贷款方式为7成20年的按揭贷款，居民采

3、取每年等额还款方式。3成的首付款居民能够通过各种筹资渠道支付，如多年储蓄、出卖旧房、家人资助等；⑤据统计，城镇居民居住支出中有60%用于支付水电气等配套设施，40%用于住宅支出。笔者将这一支出也计算到人均购房支出中。考虑到我国是一个发展中国家，人民生活水平还有待进一步提高，居住条件也在不断改善，因此从满足大多数人的居住作为出发点，笔者认为能勉强满足平均居住水平的房价才是合理的房价，能为平均经济水平承担的房价才是合理的房价。这个房价水平包括居民根据自己的经济实力等原因选购的新开发的商品住宅或二手房等情况的平均房价，因此笔者

4、进行如下模拟。ASR－AXF+0.4×JZ＝GF（GF表示人均购房支出）（3）GF×户均人口数＝房价×0.7×年还款比例（4）利用现行银行住宅贷款利息及贷款年限（7成20年）计算得到这一比例为0.079。3推算房价收入比将上述（1）、（2）、（3）、（4）式整理合并得：ASR－AXF+0.4×JZ=0.0556×房价/户均人口数1－C+0.4×C×（1－1.456E）/4.05=0.0556×房价/家庭年收入最后，房价/家庭年收入＝17.978×（1－0.902×C－0.142×C×E）（5）其中，C为城镇居民消费倾向，

5、E为城镇居民恩格尔系数。将全国城镇近两年的数据代入（5），可计算出全国城镇平均房价收入比，结果见表2。4数据的实证检验表3数据为武汉市2000年上半年住房需求市场调查报告内容之一。表4数据为武汉市2002年上半年住房需求市场调查报告内容之一。该调查数据分别反映了2000年、2002年武汉市年收入不同的家庭拟购房金额的市场需求状况。值得注意的是，该调查数据只不过是武汉市居民有购房意向者的期望数据，与实际数据有一定的差距，但它能真实的反映购房者的购房意愿和实际购房能力，代表了市场的实际需求情况，也应该成为市场定位的方向和目标

6、。由此计算得到的房价收入比与上面推导出的房价收入比基本吻合，略高应是正常的，因为我们推算的房价收入比是以全部住宅的均价作为分子的，包括新开发的商品住宅和二手房交易，而上述调查则是以购买新开发商品住宅作为调查对象的，房价收入比应相对略高。应该说明的是，笔者引用武汉市的数据并不能证明上述结论的真实性和正确性，只不过是从一个侧面来反映房价收入比的情况，提供一些供参考的数据。武汉市在经济发展方面有其特性，它基本上能够反映全国平均状况或是中等、中等偏下城镇的经济发展水平和人民生活状况。因此，以武汉市数据作为全国城镇平均状况的参考有

7、一定的借鉴意义。对于房价收入比的测算及其应用和意义，笔者补充几点意见：（1）国际上通行的房价收入比，指一个国家和城市的年平均上市房价与家庭年收入之比，而我国有些地方仅仅用新开发的商品房均价除以家庭年收入。因此这个房价收入比肯定会相应较高，以致得出一些不恰当的结论。以美国为例，美国每年新开发的商品住宅价格也相当高，这样计算出的房价收入比在8:1到11:1，然而美国每年上市的新开发的商品住宅仅为住宅交易的20％，其余80%都是二手房交易，这样就把住宅的均价降下来了，因此美国统计的房价收入比总在3:1～6:1。在本文推算房价收

8、入比的公式时，就是以各类交易的住宅的均价进行计算的。（2）笔者认为，房价收入比对于不同的区域应该有不同的数值。国家根据各地区数据汇总计算得到的房价收入比，可以监控全国房地产市场的整体运行状况，或同过去房产市场的运行状况进行纵向比较。但这个数据并不能代表各地区的房地产市场状况，尤其是在我国这种区域发展极不平衡的国情下。