大型零售商业区区位选择问题研究

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1、大型零售商业区区位选择问题研究摘要：零售业是一个国家企业选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点。区位决策涉及大量投资，如在装修、租赁及其他区位使用等方面的投入。一、零售商业区位选择的要素本文拟通过对六家跨国零售企业2002—2006年在内陆扩张过程中区域选择的定量分析。说明零售商业区位选择的影响因素。对于六大跨国零售企业在华门店数量，我们收集了2002—2006年的数据，为了研究方便本文选取三个最为重要的指标：社会消费品零售总额（衡量商业整体发达程度与经济发展水平）、人均可支配收入（衡量当地消费能力）、限

2、额以上零售企业门店数量（衡量当地商业竞争程度）。我们采集了2002—2006年的数据，宏观指标采集时间段对应为2001—2005年。对于人均可支配收入、社会零售总额和限额以上零售企业门店数量，我们查阅了2002—2006年的《中国统计年鉴》，得到了2001—2005年的统计数据。一般线性回归：我们一地区某一年份t，新开的外资门店数y，以前一年度人均可支配收入rt-1，社会零售总额nt-1与限额以上零售企业门店数pt-1为自变量，建立以下回归方程：y=m+art-1+bnt-1+cpt-1按年度对该模型进行回归，spss

3、12.0软件运算结果（如表1所示）。模型结果表明，外资零售企业开店数量受地区人均可支配收入、社会零售总额和限额以上零售企业门店数量影响的显著程度是不一样的。2002—2006年，地区社会零售总额对其开店数量的影响显著，这说明外资开店的数量受一个地区商业环境的影响，外资在进入中国时会充分考虑一个地区的总体商业发达水平。lOCaLHosT地区人均可支配收入在2002—2004年对外资零售企业开店数量的影响并不显著，但是在2005—2006年则变得非常显著，置信概率超过了0.95。这说明尽管中国零售行业从2004年底对外资全

4、面开放，但外资进入中国并不是盲目无理性的，而是在认真选择和考察之后选取人均可支配收入高的地区进入，因为这种地区更具有消费潜力。而2005年以前，由于中国零售企业没有全面对外资开放，外资零售企业进入中国时受到比较多的限制，因此很多外资在选址上可能无法按照规范、理性的投资原则进行考察，而可能因为拥有某种政府资源（如地方政府的优惠政策及超国民待遇）而促使其在某地开业。限额以上零售企业门店数量反映着当地商业的竞争程度，从2002—2006年的模型结果来看，对外资开店数量没有显著影响。这说明外资企业在中国选择开店时并不把当地已有

5、的门店看做竞争对手，这是因为它们有品牌、管理、资金、渠道等方面的资源优势，内资企业与它们有很大的差距，所以不必顾忌。事实也是如此，大型跨国零售企业进入之后，周围商圈的中小零售企业会普遍感到有生存危机和压力，无法与外资抗衡。二、零售商业区位选择方法策略零售商业区位选择方法应考虑业态区位要求，不同的业态有某些不同的区位要求，对于那些大型的零售企业，由于自身的品牌效应，一般不需要选择在各级商业中心以依赖聚集效应，其本身就具有极大的吸引力。而地区性的零售店，不具有全市吸引力。以下具体论述三大零售业态（仓储超市，大型综合超市，百

6、货店）的区位选择。仓储商店。仓储商店指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态，一般采取会员制形式，只为会员服务。外国的仓储商店一般选址在城乡结合部或企业可能会导致的竞争。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的零售企业，这类竞争有时起互补作用，对零售企业是有利的。在选择零售商业经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得在投资前认真研究和考虑的。规模和外观。零售商业位置的地面形状以长方形、方形为好，必须有足够大的空间容纳

7、建筑物、停车场以及展示台等其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大，否则是不足取的。同时，在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。经济成本。土地价格或建筑物租金：地价或租金的费用是在逐渐上涨的，而且零售商业在投资时，土地费用或建筑物租金所占的比重也是较大的。城市不同区域、不同街道、不同地段其地价或租金相差是很大的。因此在选址时，应选择地价或租金合理的，有较大潜在成长优势的位置。货源的供应及价格水平：零售商业经营经常须大量商品货物的供应，如果所在地区及周边区域供应不足或物流系统不畅通，会影响零售商业

8、的发展和声誉，如从远距离地区供应无疑会增加成本，影响企业经营。劳动力供应状况及工资成本高低：零售商业经营需要使用大量、各种层次的人员，包括管理人员和具有一定技能的服务人员等。三、结论零售商的区位决策是一个系统的过程。要做出正确的区位决策，要从企业战略开始，根据市场营销战略制定区位战略，用区位战略指导区位选择，将区位管理作为区位选择