a――待估宗地情况指数

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1、第二节土地交易一、国有土地使用权出让二、土地年租制第八章房地产交易1一、国有土地使用权出让（五）国有土地使用权出让价格以市场资料为基础确定土地出让价格1.收益还原法2.市场比较法（1）适用范围：市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。（2）基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，

2、以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。2市场比较法的基本公式如下：直接比较公式：PD＝PB×A×B×D×E式中：PD――待估宗地价格；PB――比较案例价格；A――待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数B――待估宗地估价期日价格指数／比较案例宗地交易日价格指数D――待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数E――待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数一、国有土地使用权出让3（

3、3）运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。一般搜集交易实例的途径有：查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息；以购买者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息；通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息；同行之间相互提供信息资料。一、国有土地使用权出让4搜集交易实例的内容包括：1).交易双方情况及交易目的。2).交易实例的状况。一般应包括：坐落位置、形状与面积；地质条件；购物、交通等环境条件；土地利用现状与规划用

4、途；有关地上建筑物的基本情况；权利状况和土地使用年限等。3).成交价格。成交价格应包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币单位等情况。4).付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。5).成交日期。一、国有土地使用权出让5（4）选择比较实例根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏差，难以客观地反映市场状况。所选取的比

5、较实例应符合下列要求，具体是指：A.与估价对象地块的用途应相同。B.与估价对象地块所处地段应相同。C.与估价地块的价格类型应相同。价格类型有：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格等。D.成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。E成交价格为正常价格或可修正为正常价格。一、国有土地使用权出让6（5）选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵。（统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位）（

6、6）进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。（7）进行交易日期修正，应将比较实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。（8）进行区域因素修正，应将比较实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素有：繁华程度、交通便捷程度、环境状况、公共设施配套完备程度、城市规划限制、一、国有土地使用权出让7（9）进行个别因素修正，应将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。个别因素修正的内容主要应包括

7、：位置、面积大小，形状，临街状况，基础设施完备程度，土地生熟程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等。（10）所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格：A.简单算术平均法。B.加权算术平均法。C.中位数法。D.众数法。一、国有土地使用权出让83.成本逼近法（1）适用范围：成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公

8、园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。（2）基本原理成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的一般地价公式如下：A.新开发土地地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格+土地所有权收益B.已开发土地地价=土地重新开发成本（开发原价）-减价修正一、国有土地使用权出让94.剩余法（1）适用范围：剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的