2014常营项目临时售楼处选址建议-终

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1、常营项目临时售楼处选址建议思源经纪常营项目组2009.2临时售楼处选址前提项目自身不具备搭建售楼处的条件，需另外设置售楼处工程进展：目前处于挖槽阶段:预计09年5月出地面09年12月结构封顶。选址要求具备条件面积要求成本投入距离项目现场较近，交通便利，人流量大，展示性好，能够有效拦截竞品客户。面积适中、格局合理，满足基本的接待和办公需求（约200平米左右）。09年营销费用有限，不宜前期投入过大。针对售楼处选址的基本要求，初步确定两套方案方案一：租赁周边社区底商方案二：使用项目现场邮局用房方案一：租赁底商万象新天底商：临朝阳北路柏林爱乐底商：临东苇路东

2、卫城底商：临朝阳路项目现场朝阳北路朝阳路杨闸环岛底商分布情况：周边成熟社区底商较少，且品质差异较大，初步选取周边底商中交通便利、品质较好的3个底商（柏林爱乐、东卫城、万象新天）进行深入调研。朝阳路杨闸环岛柏林爱乐底商客户到访售楼处动线项目现场朝阳北路朝阳路杨闸环岛柏林爱乐底商柏林爱乐底商位置：东苇路柏林爱乐底商交通便捷：朝阳路、朝阳北路之间，自驾车、公交车较为方便，距项目现场距离1.6公里。人流量密集：周边中低档商业配套完善，人流、车流十分密集展示性良好：为二层底商，面向东苇路，但门头规范严格，展示性略受影响突出的拦截竞品客户效果：该底商向南200m

3、为柏林爱乐售楼处，向北1000m为万象新天售楼处，两项目后期均有同类竞品入市，拦截效果将比较明显。区位条件面积格局租赁成本备选底商位置底商正面东苇路距项目现场较近，看房便捷，拦截竞品客户位置较佳。柏林爱乐底商一层层高4m左右，二层层高3.5m左右开间5m左右进深13m左右底商面积200平米左右，上下二层，单层面积100平米；格局不够方正，卫生间将单层面积分割为两部分，使得实际敞开可做展示、接待区的面积相对较小，在40平米左右。区位条件面积格局租赁成本卫生间底商面积适中。柏林爱乐底商租金：3-3.5元/平米*天水电：按商业水电费收取物业费：免收取暖：免

4、收区位条件面积格局租赁成本租赁成本较低，且免物业及取暖费！柏林爱乐底商小结优势：区位条件相对突出，与项目现场通达性较好，且对竞品项目客户有很好的拦截作用。面积适中，格局能够满足本项目需求；租赁费用相对较低，可节约投入成本。劣势：展示性略受影响，格局不够方正。东卫城底商项目现场朝阳北路朝阳路杨闸环岛东卫城底商客户到访售楼处动线东卫城底商位置：朝阳路杨闸环岛西北角交通便利：城铁八通线、朝阳路快速公交、多条公交线路，但交通比较拥堵，公交线路需换乘。距项目现场距离2.46公里左右。人流量较大：为集中商业底商，人流量大，周边有华润超市、管庄建材城等。展示性优越

5、：该底商为一层西南角位置，面向杨闸环岛。有一定拦截竞品客户效果：该底商正对朗廷售楼处，向东1000m为北京新天地项目，对这两项目的客户拦截效果将较为明显，考虑到朗廷项目体量有限，后期客户流量下降，拦截客户效果将减弱。备选底商位置区位条件面积格局租赁成本距离项目现场较远，看房便捷性较差。东卫城底商吊顶后层高3.5m左右开间柱间距6－6.5m左右进深柱间距7m左右，最大进深20m底商面积可出租自行分割，格局方正。开间12m，进深20m分割。区位条件面积格局租赁成本面积可根据需求，自行分割。东卫城底商租金：10元/平米*天水电：按商业水电费收取物业费：免收

6、取暖：中央空调，50元/平米*年付款方式：一次性区位条件面积格局租赁成本租赁成本较高，付款方式较严。东卫城底商结论：优势：自身区位条件比较优越，做售楼处展示性较好，面积、户型格局符合售楼处需求。劣势：但与项目现场的通达性很差，租赁成本昂贵，且需一次性支付。朝阳路杨闸环岛万象新天底商客户到访售楼处动线项目现场朝阳北路朝阳路杨闸环岛万象新天底商：临朝阳北路万象新天底商位置：临朝阳北路万象新天底商交通比较方便：紧邻朝阳北路，自驾车较方便、公交车相对少于柏林爱乐，距项目现场距离1.5公里左右。人流量少：商业配套集中在东苇路，朝阳北路相对比较荒凉，人流较少。展

7、示性效果一般：开间较大，但由于人流较少、周边底商空置比较严重，展示性一般。拦截竞品客户效果理想：该底商向北800m为万象新天售楼处，向南为柏林爱乐底商，两项目后期均有同类竞品入市，具备一定拦截效果。区位条件面积格局租赁成本备选底商位置距离项目现场较近，看房便捷，对竞品项目客源有一定拦截性。万象新天底商吊顶后层高3.5m左右西侧开间5m左右，东侧开间8m左右，开间共13米。底商面积偏小，120平米左右。（此户型呈刀把型，进深10米，偏东面积40平米左右，偏西侧70平米左右）。格局较差，多处隔断，不便于分割，使用率低。东侧较为方正，可用于接待、展示区；西

8、侧格局较差，死角多，不便分割，浪费面积多。区位条件面积格局租赁成本底商户型不规则，格局较差，不利于售楼处布局