宅基地使用权制度的的研究

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1、宅基地使用权制度研究在我国的土地制度史上，宅基地有着独特的地位和悠久的历史。有的学者认为在古代就存在这一制度，如井田制时代的“五亩之宅"、秦汉以功劳行田宅中的“宅’’、均田制中的“园宅地”，（中国社会科学院简帛研究中心编：张家山汉简<二年律令)研究文集》，广西师范大学出版社2007年版，第180页），均有宅基地的含义，当然古代的宅基地和现代的宅基地在制度设立的背景和价值选择上肯定大不相同。古代分封制是建立在土地私有和维护特权阶级的利益之上，而现代的宅基地制度却是建立在土地公有制之上，用以解决占中国人口大

2、多数的农民的居住问题。宅基地制度是一项极富中国特色的土地资源配置制度，中国的社会主义制度决定了对土地实行国家和集体公有制，中国地少人多、农民入口庞大的国情决定了政府对土地资源集中配置的慎重策略。一、宅基地使用权的含义和特征宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建设住宅的权利。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第152条对此作出了规定：“宅基地使用权入依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”我国法律对于

3、宅基地使用权制度的规定相当简单，除了《物权法》以外，大多数情况是由行政法规和相关的政策规定来调整。《土地管理法》对其进行的简单规定，只是基于审批和管理的目的，对宅基地使用权的具体的权利内容却没有涉及。根据这些简要的条文仍然可见其独特的法律特征：(1)权利主体的身份性。宅基地使用权的主体是农村集体经济组织成员，法律上对其身份有严格限制，且必须是本集体经济组织成员。即本集体经济组织成员从本集体原始取得宅基地使用权。(2)权利客体的特定性。宅基地使用权的客体乃是集体所有的土地，由于土地资源的有限性和我国的土地

4、资源配置制度决定了每个集体拥有一定数量的土地，而法律也规定了集体成员以户一为单位，每户只可申请一处宅基地。(3)原始取得的无偿性。宅基地使用权的原始取得是无偿的。村民只需按法律规定向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准即可。(4)权利行使的永久性。根据我国目前法律法规的规定，农村集体经济组织成员建造自用住宅所需宅基地由其所属的农村集体经济组织分配，但没有明确规定农村宅基地使用权的期限。当该成员死亡后，法律规定其房屋可以继承，根据目

5、前民间普便采用的“地随房走"的原则，则宅基地使用权也可以继承，这样农村宅基地使用权实际上成为一种没有期限限制的用益物权。(5)用途的限制性。农村宅基地使用权是为了解决农村集体经济组织成员的居住问题而设，具有社会保障性。我国《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"，这条规定明确地限制了宅基地的用途。(6)流转的限制性。对于宅基地使用权的流转，《物权法》采取的态度是保留的，即“适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而《土地管理法》的表述为“农村村民出卖、出

6、租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该条款没有正面规定宅基地使用权的流转，只是从行政管理的角度规定了农民住宅的转让。对流转的限制性规定还可见2004年10月的国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”以及2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中的规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”二、宅基地使用权的法律性质关于宅基地使用权的性质法学界有诸多讨论。有的学者认为宅基地使用权应属于用益物权中的地

7、上权。“整个土地使用权(包括宅基地用权)应定性为地上权。地上权是因建筑物或其它工作物而使用国家或集体所有土地的权利。”【钱明星著：《物权法原理》，北京大学出版社1994年版，第293页。】“地上权在我国是客观存在的，目前只是以土地使用权一词代替，包括我国现行法规定的土地使用权、宅基地使用权。"【崔建远主编：《我国物权立法难点问题研究》，清华大学出版社2005年版，第110页。】有的学者认为我国的宅基使用权制度更接近现代民法中的用益权制度，在设立的目的、本质属性以及规则特征方面与我国的宅基地使用权制度有天

8、然的共性。然而笔者还是赞同国内法学界的通说，认为农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式。在上述传统用益物权的类型中，地上权和人役权与宅基地使用权联系最为紧密。在我国土地公有制制度下，国有土地使用权和集体土地使用权有很大区别。下面从宅基地使用权与上述相关权利的比较中研究宅基地使用权的性质。（一）农村宅基地使用权与地上权的比较地上权的概念起源于罗马法，罗马法按照“地上物属于土地”的“附合原则”，一切附加和进入土地的物都归土地所有人所有，根