房地产价格的博弈分析

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1、房地产价格的博弈分析-->第一章文献综述及相关理论介绍1.1有关政府政策对房地产价格影响的理论及文献1.1.1对于政府对影响房地产价格的主观意愿关于政府对房地产价格施加影响的主观意愿有如下的研究，如Qian（1996）所做的分析，我国经济的市场化过程主要是由集权制这一体制向“维护市场的联邦制”这一体制的转变过程。市场化从银行获得大量的贷款。社科院在2011年的房地产蓝皮书中指出，地方政府过度的依赖土地财政，同时对市场的监管力度不够，开发企业垄断等因素致使房地产的价格增长过快。林义相（2010）认为政府会有通过故意减少土地的供给来推高房价地价的可能。尹中立（2010）则提出政府

2、会通过房产拆迁，提高拆迁补偿，土地的招拍挂，控制或者取消经济适用房和集资建房，甚至可以通过操纵媒体来影响大众观念来影响房地产的价格。地方政府为了更好的政绩，更高的职位，通常都会通过推进房地产市场的繁荣发展来促进GDP的增长。1.1.2政策对房地产价格的影响政府的政策能够对房地产价格产生何种影响则有以下研究。首先政府能够通过货币政策和财政政策来对房地产产业的发展产生重大的影响。Vermeulen和Rouwendal（2007）通过研究荷兰的房价与房地产开发投资之间的关系，得出在短期和中长期中房地产价格的上涨对于房地产的投资呈现出非弹性的关系，他们是荷兰政府对房地产市场的强势干预

3、造成了这一结果。蔡明超等（2011）用数值模拟分析了财政政策以及货币政策对房地产价格的影响，得出了我国居民对住房的需求对贷款首付比例这一政策的变化最为敏感，接下来为利率政策和税收政策。郭晔和周鑫（2011）利用全国一共37个大中城市，从2005年到2009年的季度的数据对杠杆率和区域房价之间的关系进行研究，得出一线城市的房价受房贷政策的影响最深，而三线城市所受的影响相对来说较小。其次，土地使用权的供给方几乎只有政府一方，因此政府的应为会直接影响房地产价格的走势。陈超等（2011）构建了包括开发商、消费者、中央政府以及地方政府在内的的四方博弈模型，得出了地方政府作为一个理性的参

4、与者，其主要目的是为了获得更多的土地转让收入，因此地方政府有通过增加房地产市场垄断的程度来推高房价的激励，而正是这一激励使得政府的利益同房价与低价挂钩，从而推动房价的上涨。邹琳华（2009）在其研究中发现，政府的管制以及企业的垄断显著的加大了我国房地产开发的成本，而且这种作用有一种逐年增大的趋势，而且对于东部较发达的地区的影响大于对中西部的不发达的地区的影响。1.2博弈论的简单介绍博弈论又名对策论，它既是现代科学的一个分支，同时也是运筹学的一个重要分学科。博弈论主要研究公式化了的激励结构间的相互作用。是研究具有斗争或竞争性质现象的数学理论和方法。将博弈论同经济学结合起来的做法

5、开始自冯诺依曼和摩根斯坦恩。到了20世纪的50年代，合作性的博弈已经发展到了其顶峰时期，非合作型的博弈也产生自那个时候。纳什在其1950年发表的论文《N人博弈的均衡点》中以及1951年发表的论文《非合作博弈》中，明确的提出了纳什均衡这一概念。图克则在1950年用生动的模型定义了“囚徒困境”。泽尔腾则与1965年第一次将静态博弈推广至动态博弈，并且得出纳什均衡的动态解“子博弈精炼纳什均衡”，和求解的方法“逆推归纳法”。海萨尼于1967第一次在其模型中假设参与方的信息为不完全信息，将博弈由完全信息下的情况推广到了不完全信息下的情况，同时给出了不完全信息下的静态解“贝叶斯纳什均衡”

6、。之后，信息不完全的动态博弈发展势头迅猛，弗登伯格和泰勒尔在1991年的时候定义了不完全信息下的动态博弈均衡解“精炼贝叶斯纳什均衡”。从20实际的70年代开始，博弈论已经有了其完整的体系，成了经济学理论不可或缺的重要组成部分。一般情况下，将博弈分成合作情况下的博弈和非合作情况下的博弈，现代经济学家通常谈到的博弈，指的是非合作情况下的博弈，对于合作情况下的博弈则很少涉及。而其实，对非合作博弈的研究要比合作博弈的研究晚的多。早在1881年，埃奇沃思的著作《数学心理学》中就已经有了合作博弈的萌芽，主要研究了两个人之间的交易博弈行为。他认为交易的结果并不能够确定，因为交易参与人其效率

7、和个体的理性特征会对结果产生很大的影响。同时他又还指出，等交易者的数量渐渐增加的时候，结果的不确定性在慢慢的降低。在人数特别多的时候，其均衡就渐渐的趋向于完全竞争下的情况在实际研究中，研究人员很难严格的将合作博弈和非合作博弈完全的区分开。奥曼认为，合作博弈和非合作博弈仅仅只是从不同的角度和不同的框架对博弈进行研究。这一现象一直持续到二十世纪六十年代，海萨尼用承诺将合作的博弈和非合作的博弈区分开来。第二章完全信息下房地产市场的政策博弈截止2012年，房地产市场的市值已经超过了GDP的2倍，因此其价格的波动