拆迁条例法律培训讲义(含案例分析)

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1、想说爱你不容易城市拆迁中的情、理、法伊犁州党校：张立哲helifeoflawdoesn'tlieinlogic,butinexperience——OliverWendellHolmes前言密执安大学人文学院321大案例需要重点思维大案例需要背景分析大案例需要理论框架在中国人的传统观念里，“安土重迁”是一个影响了中国人几千年，根深蒂固的观念。中国人追求安居乐业，不到万不得已不愿轻易搬迁，房子，是中国人观念里非常重要的一个东西。而当房主的房屋所有权与公共利益、城市的规划建设或者开发商的某些商业利益相冲突的时候，就出现了社会中一种并不少见的现象—城市房屋强制拆迁，在这个过程中，

2、往往由于补偿或者安置工作等问题，出现“钉子户”。那么,如何定性城市房屋拆迁？政府在城市房屋拆迁中扮演了怎样的角色？公权力在其中又起到什么样的作用？公权力介入后如何做到从行政法角度保证公正等等都是急需解决的问题……对该案的道德性评价政府行为的合理性双方行为的合法性背景分析位于深圳罗湖蔡屋围金融中心商圈核心，总投资约60亿元人民币，是集甲级写字楼、超五星级豪华酒店、大型购物中心、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心商业综合体。蔡屋围金融中心这栋高441.8米，楼高98层的新建筑，已经超越了地王大厦成为了深圳的第一高楼。京基金融中心站在深圳地王大厦第69层的观光台上，能清晰看到一

3、座赭色小楼，像颗顽固的钉子，深深楔在遍布黄土和施工设备的“蔡屋围金融中心”工地上。这里要建深圳的新地标——高400米的蔡屋围金融中心，以此为中心投入30亿元，打造“深圳的华尔街”。一度妨碍了“华尔街计划”的这颗“钉子”，终于彻底消失了。10月22日上午，开发商京基公司开始动手拆除这座六层高的农民房。它付出的代价是，与僵持了一年多的业主蔡珠祥、张好莲夫妇签订了补偿总额逾1200万元的协议。1997年在宅基地上建起了自住加出租的六层小洋房，花费120万元的建造费。蔡珠祥1972年赴港谋生，获得香港居民身份，失去了股民资格，没有了村集体经济的分红，出租房子成了惟一依靠。2005

4、年11月11日，政府核发蔡屋围金融中心区改造项目《房屋拆迁许可证》公告。此时村人才得知，早在2004年10月15日，蔡屋围集团公司董事长蔡洪亮和京基公司签了房地产开发合同，近4.6万平方米土地（包括宅基地）已全部被卖掉。背景链接——蔡珠祥和多数村人被激怒了：“卖我的东西，却不让我知道，这是哪门子道理？”2006年8月24日，蔡屋围金融中心区拆迁工作组发布了“拆迁补偿优惠政策”只要在2006年9月15日前与开发商签下补偿协议，京基公司对每栋再补30万元深圳市罗湖区政府再给予每栋业主一次性补贴36万元。蔡屋围金融中心区拆迁工作组还以政府公文的形式向每家每户作出承诺：“如果该项

5、目回迁房出现烂尾（罗湖）区政府负责组织建设回迁安置房。”背景链接——直到2006年8月，深圳市长许宗衡调研蔡屋围拆迁难。京基公司在同年9月，请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估，评估价为3998元/平方米，那时周边的房价为1.2万元/平方米。此后，开发商作了让步，把补偿价提至9000元/平方米。蔡珠祥将京基公司诉至国土局。2007年3月22日，国土局裁决：在裁决书生效后20天内搬出房子。3月29日，张莲好以“阿香婆”的网名在奥一网上发帖《南方第一高楼征地拆迁令我感到弱势》。4月13深圳市政府在线发布了《蔡屋围金融中心改造项目依法拆迁情况》的新闻通稿。背景链接——蔡珠祥把刚在

6、3月15日通过的物权法作为尚方宝剑：“新颁布的物权法明确说明保护居民私有房产，我们这是在捍卫法律尊严。”5月13日，深圳市政府没有支持蔡氏夫妇的行政复议，维持了国土局的行政裁决。6月18日，蔡珠祥把深圳市国土局告上法院。要求撤销房屋拆迁补偿行政裁决书。8月中旬，深圳市罗湖区法院受理了深圳市国土局的强制执行申请书。国土局的理由是“以避免公共利益及其他被拆迁人合法权益所受损失进一步扩大”但很不凑巧，8月18日，国土部要求各地禁止行政命令强制拆迁。“9月21日，罗湖区法院和拆迁双方调解了四次。当晚七点，双方签下了那份天价拆迁补偿协议。9月22日，一千两百余万元补偿款打入蔡家账上

7、。背景链接——建金融中心是商业利益，所以我根据物权法可以和他们自由谈判。32大案例需要重点思维大案例需要背景分析大案例需要理论框架12003～2006年接待的上访人数中，有近40%涉及拆迁；这一期间建设部统计的这个比例则高达70%～80%。而中国社科院在此时间段完成的调查报告表明：只有2‰的上访能够解决问题。其次，其显然又是一个法律问题。《城市房屋拆迁管理条例》与《宪法》、《物权法》和《房地产管理法》等有明显抵触，它本身并没有赋予拆迁人和被拆迁人之间充分的对等关系。仔细分析会发现，当下的拆迁行为，很大因素上是地方政府执政理念和