物业公司工程维修部工作手册

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时间:2018-11-27

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1、.WORD.格式.工程维修部工作手册编号:CBREXH-GZ-EM-04版本/状态:A/1编制:审核:批准:生效日期:二〇一四年七月一日***物业管理服务有限公司专业整理资料分享.WORD.格式.工作手册目录序号章节文件名称页面11工程维修部目标及实施措施422工程维修部组织架构533工程维修部岗位职责644工程维修部管理制度(规定)1554.1特种作业人员管理制度1564.2高低压配电室安全工作制度1674.3变配电工作票、操作票制度1784.4电梯安全管理规定1894.5电梯维保服务考核制度18104.6电梯机房管理规定19114.7设备机房管理制度19124.8设备

2、机房防火管理规定22134.9设备事故处理规定23144.10设备机房卫生管理规定25154.11设备运行记录管理制度25164.12设备标识管理规定26174.13设备台帐管理制度26184.14机电设备维修工具管理规定27194.15安全用水、供电管理制度27204.16监视、测量装置管理规定28214.17运行值班工交接班制度29224.18工程、维修档案管理制度30234.19房屋修缮管理制度30244.20外包工程项目管理制度32255工程维修部工作流程32265.1电气设备检修安全技术规程32275.2配电室倒闸规程34285.3市电、发电联锁柜操作、维护规程

3、35295.4电梯安全操作规程35305.5给排水设备安全操作规程36315.6给排水设备运行管理规程38325.7给排水维护保养规程39335.8冷水机组运行操作规程42345.9中央空调系统运行管理规程44专业整理资料分享.WORD.格式.15.10柴油发电机安全操作规程4625.11螺杆冷水机组系统操作规程4735.12焊接作业规程4945.13设备安全事故处理规程5055.14直饮水系统管理规程5165.15一般报修流程5275.16计划检修或重大设备检修流程5285.17供电限电停电审批程序5395.18客户报修服务管理办法53105.19客户维修服务管理程序5

4、7115.20设备更新改造程序58125.21外包项目合同签订工作程序59135.22外包项目监管程序60专业整理资料分享.WORD.格式.1.工程维修部目标及实施措施1.1目标:1)年度电能耗(除中央空调)同比下降10%以上2)房屋本体及设施设备按计划保养,计划完成率100%,运行正常;3)月度零修及时率达到98%以上,月度零修合格率达到100%,无零修质量造成的有效投诉4)有效控制供方驻场服务质量5)设备重大管理责任事故为零6)月度记录、资料保存完整,及时归档,归档率100%1.2适用范围:适用于****项目工程维修部。1.3措施:1)工程维修部人员在日常工作中,必须

5、积极配合齐心协力,做到第一时间上门服务,确保客户满意。2)部门人员做好安全、管理工作,采取预防措施,防止发生重大设备事故和人员伤亡。组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能,参与解决大厦突发事故的抢修。3)负责对小区的机电设备实施统一管理,积极做好维修运行的日常管理工作。4)熟练掌握设备设施的性能和操作,加强对设备的维护和保养,确保设备完好,为服务提供基本保障。专业整理资料分享.WORD.格式.2.工程维修部组织架构总编制15人工程经理(1人)文员(1人)工程主任(1人)运行领班(1人)维修领班(1人)运行技工(白班2人)维修技工(泥木工1人)维修技工(水工1人)维修技

6、工(电工2人)维修技工(空调工1人)运行技工(晚班1人)运行技工(中班1人)运行技工(早班1人)专业整理资料分享.WORD.格式.3.工程维修部岗位职责3.1目标:明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作。3.2适用范围:适用于****项目工程维修部。3.3内容:3.3.1部门工作职责:1)负责楼宇设备设施的交接验收,建立详细的设备设施台帐,对接管验收的设备设施做好现场标识,并完成交接报告;2)制订工程维修部日常运作、管理工作程序及各级人员的岗位职责,建立设备设施的安全操作、运行管理、维护保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范;3)负责制订楼宇(工程维修部分

7、)的年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、年度和月度设备设施维护保养计划和设备设施大修计划;4)对管理范围内的设备、设施进行全面、有效的管理,确保设备设施的正常运行。按年度和月度设备设施维护保养计划对设备设施进行维护保养,确保维护保养和检修的项目、方法和完好程度符合相关规定。定期进行设备设施完好率的统计和考核,使设备设施完好率达到公司规定的标准,满足客户的使用要求。在紧急情况发生时,能够按应急处理方案实施有效控制处理,确保人员和设备设施的安全;5)按对客服务标准完成对客服务事项,维修及时率、返修率、客户满意率必须达到公司规定

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