对规范房地产市场 不断提高市场调控效力的探讨

《对规范房地产市场 不断提高市场调控效力的探讨》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、对规范房地产市场不断提高市场调控效力的探讨　　摘要：文章从建立更为规范运作和透明公开的房地产市场选题入手，选取当前房地产市场管理中存在的几种不利因素加以研究，从中阐述规范房地产市场，不断提高市场调控效力的观点，探讨并提出对当前房地产市场管理中存在的几种不利因素应采取的对策及建议。　　关键词：市场调控规范运作透明公开　　房地产市场管理和宏观调控的重要目标之一就是建立更为规范运作和透明公开的房地产市场。本文围绕此目标谈两个问题：　　　　一、当前房地产市场管理中存在的几种不利因素　　　　（一）当前，房地产市场出现一种信息不对称和缺乏一种

2、有效治理机制的不利因素。房地产市场中的信息不对称问题，包括三个层次，一是房地产一级市场主要是指国有土地使用权的出让市场。在这个市场中，政府基本掌握了要出让的国有土地的所有信息，而房地产开发商对政府出让国有土地的信息了解得很不充分，由此极有可能出现租与寻租的腐败行为。二是房地产二级市场中的信息不对称。这个市场中的信息不对称目前更突出地表现为购房者对房地产开发商的信息、对其开发的商品性能、质量、建筑材料、配套设施等信息了解得不充分，这就很容易带来房地产开发商的道德风险问题。同时，由于目前我国住宅销售主要还是以期房销售为主，购房者难以把

3、握未来所建房产的状况，这就更加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。三是房地产三级市场中的信息不对称，主要是发生在售房者、房地产中介机构、购房者之间。由于这三个市场主体对所售房地产的信息掌握程度不同，造成了任意两个主体之间都存在着信息不对称问题。房地产市场信息不对称问题广泛存在，且因缺乏有效的治理机制，已经干扰了正常的房地产市场秩序，使市场运行出现了严重的效率漏损。　　（二）由于制度性和经济性原因，导致房产测量和房产面积上的纠纷。1.制度性原因。产权的登记制度，从测量的专业技术角度出发，这就需要房产测量工作应该是客观、真实、准

4、确地反映房屋的现状，用以服务于产权管理、产权登记。与此同时，房产测量工作在现实工作中，可能出现矛盾或冲突，对这些矛盾冲突的不同处理方式，会产生不同的面积测量结果，因此造成了许多面积上的纠纷。另外，房产测量和产权登记在有关制度和操作方式上目前存在一些局限。当前很大程度上是由开发方进行房产测量，委托并办理初次的转移过户登记。而开发方由于同买方存在潜在的利益冲突，很难充分代表业主的利益，同时，一般也不可能向业主做出一些适当的合理的解释，这就难免造成很多的房产面积纠纷。　　2.经济性原因，导致房产测量和房产面积纠纷。在房产面积纠纷中，大多

5、是因为实测面积大于合同面积需要补交房款的情况。在实测面积变小的情况下，开发商一般多选择退还差额部分房款，而业主觉得少花了钱，也不会有异议。在实测面积稍大于合同面积的情况下，一些开发商也会选择放弃追讨小额差价的权利。但当实测面积大于合同面积较多时，开发方出于利益，不会轻易放弃追索差价的权利，而业主则不愿意再补交任何房款，这就形成了纠纷。与此同时，面积问题的出现，与买卖双方合同约定的面积差异处理方式关系密切。由于原《商品房销售合同》对于面积差异处理的约定是1%以内不退不补，1%以上据实结算，因此实测面积与合同面积相差在1%上下的房屋最

6、易出现面积纠纷，相差较少或较多的房屋反而问题较少。　　　　二、对当前房地产市场管理中存在的几种不利因素采取的有关对策及建议　　　　（一）房地产市场公共信息机制由政府主导建立，由专业水平高、中立性质的研究机构参与。房地产市场公共信息机制的建立应由政府主导，统一规划，统一组织，统一协调，设计好包括公共信息采集和处理、分析和发布等内容的公共服务平台。另外，由于房地产市场信息繁多，加以采集分析研究成本太高且无必要，而且建立起的公共信息机制并不能完全替代市场主体识别选择信息的主体功能，只是对市场机制进行一定的校正和调节，纠正市场信息失灵。因

7、此，建立合适的房地产公共信息机制，需要进行系统分析和研究，关键是做好政策信息和几类主要市场信息的采集、分析和发布，其中信息筛选和分析研究是关键环节。因此，有必要借助现有的智力资源，借助一些专业水平高的科技院校及研究机构和相关人员参加，共同研究建立房地产市场公共信息类别和指标体系。　　（二）房产管理部门应加强市场监管，尤其是在提高市场透明度和买卖双方的信息对称性方面多下功夫，切实保障消费者事先的知情权。使之事先知情权得到保障，在较大程度上缓解商品房面积纠纷问题。　　（三）要加强宣传和普及房产测绘知识的工作，要让更多的房产业主、房地产

8、开发企业，对房产测绘知识了解得更多，使业主误会、疑惑更少，少走弯路、少造成浪费和损失。　　（四）要加强好与建设等各相关部门的联系、沟通和协调，从土地、规划到设计、施工，都应严格依法办事，避免出现建筑物客观状况与法规文件要求不符等方面的现象，避免出现