文旅小镇开发纲要

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1、2021/6/30文旅小镇开发纲要一、文旅小镇的定义文旅小镇是依托一定的文化资源或自然景观资源，用于度假或者居住的非行政区划小镇距离大城市不超1小时车程规模一般不超3平方公里有产业支撑容纳人口1-3万人变成大盘开发的误区习惯于先建房子，至于配套，持续发展啊先不考虑，至于什么文旅设施啊先不管，或者随便弄弄，有些在房产销售火爆后甚至挪用配套用地建设房子，因为那样回款速度快，以为在建筑上花点心思就不愁卖了，万事OK;却缺乏客户购买的必然逻辑。变成旅游地产的误区旅游地产与文旅小镇的区别似是而非，但其实有根本的不同。旅游地产大多满足游客的观光需求，其开发

2、产品以满足第二、第三居所为主；文旅小镇以满足客户的度假需求，开发的地产产品大部分作为第一居所或者至少是第二居所；文旅小镇是个小社会，人口并非恒定，而是有内生性增长，是个原住民与外客混搭的社会；文旅小镇有产业支持，有可持续发展的动力。二、文旅小镇建设的误区三、文旅小镇的反面教材新万国风情文化小镇是以世界遗产的人类公约、国际标准要求构建山上山下小镇建设及管理标准，打造如特拉维夫白城般的“未来遗产”，总体功能格局以三湖三园，五街十村为主，三湖水脉有万和湖、汤泉湖、乐水湖，三大文化公园有万和中央公园、万国艺术公园、万国养生公园，五彩主题旅游休闲街区包括

3、万国艺术街、万国美食街、万国购物街、万国游乐街和万国演艺街，最后是十大领先性主题度假村落，包括康疗主题村、低碳主题村、艺术主题村、设计主题村、影视主题村、动漫主题村、GOLF主题村、会议主题村等看起来很高大上，但是为什么会夭折？信阳市没有足够支撑项目的消费力外客市场容量过小，每年访客仅20万，每天仅500多人，与标杆乌镇的千万级相去甚远与大城市距离驱车不超过1小时邻近大城市消费力必须有溢出性文旅小镇距离大城市必须自身经济发展有一定水准，对文旅小镇消费力构成支撑，否则全国没几个凤凰、丽江四、不是所有地方都适合做文旅小镇，它应该具备资源无论是文化资

4、源还是自然资源，但必须有资源交通所临近的大城市陆空交通发达养老需求居住需求度假需求投资需求1.邻近城市的需求五、文旅小镇的客户在哪里？度假需求投资需求2.全国性客源五、文旅小镇的客户在哪里？成功的文旅小镇充足的现金流科学的选址清晰的顶层设计六、成功操作文旅小镇需要什么文旅小镇的顶层设计规划要点配套文化建设持续发展动力战略定位开发模式盈利模式七、文旅小镇的顶层设计文旅小镇的战略定位就是找出它的魂1.战略定位文化是文旅小镇的魂那定位决策的依据是什么？首先是依托的资源。文化资源也分为两类，一是文化底蕴，一是文化产业，不同的资源就有不同的定位思考。而旅

5、游资源也分为两类，一是观光游乐资源，一是适宜度假的资源，同样，资源不同，其定位思路也会有很大不同，比如，游乐观光资源其定位思路应该以玩为主，而度假资源则应考虑旅居的需求。其次依托的市场。无论什么样的特色小镇，没有市场就不可能存活和发展，因此，不同的小镇必然面对不同的市场，比如，有的资源只能满足区域市场，那么如果你定位全国市场，最后结果会怎样？而你的资源完全可以面对全国甚至是全球市场，但你只是定位区域，其规模、配套、设施都不会太大，那么大的市场白白流失，你又会有什么样的感受？其三是地块的价值。地块价值往往决定项目的价值。地块所处的自然山水、交通、

6、地形地貌都关系到地块价值的大小。其四是消费者，这是小镇做定位必须研究的一个重要参数，不知道小镇未来的消费者是谁？不知道他们到底在哪里？不知道他们的消费预期消费需求消费偏好，那这个定位到底是定什么？为谁定？又该怎么定？修缮、升级养老、度假、居住休闲、游乐度假、观光、休闲、体验古镇改造模式新建居住小镇游乐主题小镇乡村旅游小镇2.文旅小镇的开发模式地产销售收入小镇运营收入：商业收入、餐饮收入、表演收入、住宿收入、产业收入3.文旅小镇的盈利模式不变的是地产，变的是文旅，是魂地产文旅4.小镇规划的基本点休闲配套商业配套基础配套小镇的配套5.小镇的配套交通

7、设施教育设施行政管理设施金融邮电设施医疗卫生设施市政公用设施1）基础配套餐饮商业配套购物2）商业配套1234运动设施康乐设施会所娱乐设施3）休闲配套产业支持人口的内生增长6.文旅小镇的持续发展力是原有生产生活方式的聚拢是繁衍生息，而非简单的人口流动导致增长和谐的邻里关系丰富多彩的社区文化建设多样的文化场馆设施7.文旅小镇的文化建设地产产品差异旅游资源差异产业差异八、文旅小镇的差异化发展方向乡镇生活的回归品质生活的提升都市生活的补缺九、文旅小镇与都市的嫁接品牌是什么？“品牌是一种错综复杂的象征，它是品牌属性、名称、包装、价格、历史声誉、广告方式的

8、无形综合。品牌同时也因消费者对其使用者的印象，以及自身的经验而有所界定。”——大卫奥格威十、品牌的建设十、品牌是一种标识对文旅特色小镇而言，打价格战毫