曲江芙蓉坊招商方案

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1、曲江·芙蓉坊招商方案HDO恒道（中国）地产营销策划有限公司二零零八年五月三十日22一、项目概况1.基本数据项目位于曲江开发区雁南一路东段，大唐芙蓉园西门正对面。项目总占地近15590平方米，总建筑面积25070平方米，建筑形式为地上3-4层，6栋唐式风格围合单体楼。是集商业、酒店于一体的大型城市结合体项目。2.格局分区格局名称御膳坊百业坊大唐客栈刘伶轩绮唐阁藏珍阁面积（㎡）2378.33㎡2835.58㎡6078.19㎡2318.57㎡2406.34㎡2263.66㎡二、商业定位1.竞争对手分析商业项目位置业态招租面积划分租金（元/㎡）免租期及其他优惠政策入驻率

2、点评大唐不夜城雁塔南广场以南餐饮、休闲、购物、健身、旅游产品300㎡（餐饮、休闲为整栋出租）60-100元1-2个月免租未开业体量最大，规划配套最全。但目前消费人流导入不便。未来经营，将会有巨大潜力。大唐芙蓉园新天地大唐芙蓉园南门围合西安第一家以夜生活为主体的主流街区(餐饮、休闲酒吧一条街、旅游产品)窗体顶端50-1000㎡窗体底端40-60元5-6个月免租，赠送第一年物业费30%因前期未进行相应商业氛围培育，商家更替频繁，现在推出的重商、培商政策有一定收效，入驻率提高。且和马路对过的游乐园遥相呼应，不显单调。大唐商业广场雁塔北广场围合餐饮、休闲、购物、旅游产品

3、500-2000㎡100-120元　100%因招商较早，围合的中间景观即是亚洲最大的音乐喷泉，人流量巨大，目前经营在本区域内稍显乐观，租金也是最高。22大唐通易坊雁塔西路以统一唐文化风格的特色建筑著称，如雍布拉康藏文化主题餐厅、印度菜菜、日落之前酒吧、曲江KTV城、瓦库茶语、皇家极品咖啡等100-300㎡60-80元前期免租2个月90%因临雁塔西路，路段人流量较大，且招商单位面积较小，入驻率高，也是中高档特色餐饮的聚集处。现象一、曲江大雁塔商圈内商业项目普遍以旅游景点为资源，依托大雁塔、南北两广场及大唐芙蓉园做文章，业态重复性较强。现象二、大雁塔及南北广场人流最

4、大，附近商业经营情况稍理想，大唐芙蓉园人流次之，附近商业经营情况欠佳，商铺空置率高。由于游走路线的限制，大唐芙蓉园目前已成为本区域旅游资源的末端，以旅游产品为主的业态难有市场支撑。现象三、本商圈内聚焦的商业定位以旅游消费为主，餐饮、购物居多，而曲江新区内的高尚住宅区生活配套不健全，好多要依靠老城区内的配套为主。现象四、由于以上项目一味追求差异化竞争，招商追求新特感，急于实现所谓的利益最大化，导致商业定位时忽略了很多原生业态，即：周边高尚社区的配套（超市、健身中心、女士休闲SPA馆等），和配合旅游资源的平价消费场所（品牌快餐）。1.市场定位l商业定位：曲江首席高尚

5、都市生活加油站22l集餐饮、购物、休闲、娱乐、社区配套等多功能于一体的新商业中心。l关键词：首次，首席，唯一；商业街区，街头文化，互动性，参与性；超大体量，多业态，超市，娱乐休闲，餐饮，综合体；旅游，土特产；购物+逛街，中高档，时尚、新潮等。1.功能定位l餐饮+购物+休闲+娱乐+社区配套2.档次定位l整体中高档l超市大众化l餐饮娱乐相对高档3.消费者定位l曲江新区内高尚社区的居民（曲江公馆等）；l年轻白领、上班族；时尚男女青年；l来西安旅游者。一、业态布局1．御膳坊以大型特色餐饮为主，例如大型音乐餐厅、餐饮文化体验店，如若商户竞争力强，一层和二层也可考虑分层招商

6、（需进行二层的入口改造）。2．百业坊以中小型特色餐饮为主（铺位灵活划分）。3．大唐客栈22品牌酒店（已落实）。1．刘伶轩酒吧、咖啡吧、休闲娱乐兼女士俱乐部。2．绮唐阁品牌超市。3．藏珍阁健身俱乐部、各类运动俱乐部。二、目标商家1.餐饮(1)新天地亚科音乐餐厅介　　绍ARK是个能让你感到身体每个细胞都在发散着热力的地方。每天晚上，这种“high”的气氛弥漫在这个摇滚、原创音乐的圣地，引领所有的朝圣者们开始新的音乐旅程。ARK与新天地其它的店不同，如果你步入那扇并不起眼的、嵌在石库门上的玻璃门，想在这里寻觅老上海的温馨浪漫，或是想找个宁静的空间细语柔情，你会非常失望

7、。ARK是日本彩虹乐队最具影响力的唱片之一，原意为“诺亚的方舟”，“ARK”这个名字的由来似乎早已注定了它作为“上海第一家原创音乐酒吧”22不可动摇的地位。在这里有价值二十五万美元、在日本开演唱会专用的超级音响，大型的中空舞台每晚都有两三场来自日本和内地的知名流行乐队的现场表演。邀上三五知己，点上一杯饮料，在这个充满激情的地方随着狂放不羁的音乐、旋转变化的灯光，尽情地释放白天的压力，抛却所有的烦恼和忧愁。在这里，你将会是另一个自己，一个无拘无束、尽享音乐的自己。晚上的ARK是藏龙卧虎之地，非但有一批新生代的原创歌手在此露面，还引来了一大批唱片公司的星探，连音乐台

8、的知名主持人也是这里的常