城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析

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1、城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析作者：财税培训师税收学博士肖太寿    棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、住房城乡建设部等五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、《财政部国家税务总局关于城市和国

2、有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）的规定，自2010年1月1日开始，城市和国有工矿棚户区改造安置住房（以下简称改造安置住房）涉及印花税、城镇土地使用税、土地增值税、契税的税务处理，具体如下：    一、新建改造安置住房可享免征城镇土地使用税和印花税。    财税[2010]42号文第一条明确，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。8对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑

3、面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。开发商取得土地使用权要按照产权转移书据0.5‰缴纳印花税，签订工程施工合同要按照建筑安装合同0.3‰缴纳印花税。同样依据财税[2010]42号规定，可以按照改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例计算免税。该文规定同样类同于财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。但要注意的是，开发商

4、销售住房以及业主购买住房，无论是否安置住房，此部分印花税按照房价总额还是要缴纳印花税的。例如，某开发商开发A商品住房项目取得收入8000万元，主管税务机关从其提供当地政府部门出具的相关材料中确认，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例为1：2，则该开发商开发A商品住房项目取得收入应纳印花税=8000×0.5‰×1/2=2万元。如果开发A商品住房项目没有配套建造安置住房等免征情形，则该开发商开发A商品住房项目取得收入应全额缴纳纳印花税=8000×0.5‰=4万元。8    二、将旧房作为改造安置房源的税收优惠政策    财税[2010]42号文第二条规定：“企事业单

5、位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”财税[2010]42号文第三条规定：“对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。”根据《土地增值税暂行条例实施细则》等规定，只有“建造”普通标准住宅出售的纳税人，才可适用“增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税”政策，非“建造”者不可适用该项政策。财税[2010]42号文将该项政策的适用范围扩大至“转让旧房作为改造安置住房房源”的企事业单位、社会团体以及其他组织。结合《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[

6、2008]24号）相关规定，目前为止，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房、改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，均免征土地增值税。如果企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房不是用于上述三种房源的，则即使增值额未超过扣除项目金额20%，也应就其全部增值额按规定计税。而经营管理单位回购已分配的改造安置住房只有继续作为“改造安置房源”的，才能免征契税8。如果回购已分配的改造安置住房不是作为“改造安置房源”，或者所回购“住房”不是“已分配的改造安置住房”，如上述企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房即使将其作为“改造安置房源”，均不能适用上述免征契

7、税政策。[案例]    某企业因搬迁拟于2010年6月份转让一栋2005年购买的房子，企业购房发票注明购买金额为300万元，购买时已按税法规定缴纳契税15万元（能提供契税完税凭证）。现有一商场想在此开连锁店和一改造安置房经营管理单位想将此房作为改造安置住房房源，他们均出价500万元，该企业转让的房子不能取得评估价格。请分析有关的土地增值税。[分析]     （1）法律依据根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的