现代物流园区规划与运营

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1、1报告人：赵成锋现代物流园区规划与运营世界银行特聘物流专家浙江大学特聘教授、浙江省综合交通物流行业协会会长浙江供应链协会常务副会长中国物流网络电视台（央视物流网）总策划通创智慧物流服务集团董事长2报告内容中国物流园区发展现状物流园区多层级赢利模式分析物流园区招商与运营模式创新(公共服务体系构建)3中国给予现代物流以特别的使命物流业——物流产业（国家战略）中国物流业作为国民经济的战略产业，在<<十一五规划>>时期就确立了物流产业地位。<<十二五规划>>又提出要继续“大力发展现代物流业”，物流业是被放在金融业、信息业、商贸业之前要大力发展的生产性服务业物流是经济的“睛雨表”物流在国际上被称之为

2、与能源、金融并行的三大基础产业，是实体经济的晴雨表。许多产业（行业）的发展有许多问题实际上是物流问题，产业之争的背后就是物流之争从管理手段上升到经济要素现代物流业可以改变传统国民经济的运行模式、更能充分发挥各地市（县/区）在区域经济中的比较优势物流园区进行时<<全国物流园区规划>>出台近二年，效果甚微，中国物流园区继续发“疯”一批“非正规军”正大举进入这一领域，各路资本“横冲直撞”物流园区实际运营现状：园区建设与区域整合两张皮，与物流园区本源不一致全国物流园区存在的问题存在贪多求大,盲目发展的情况一是物流园区规划面积从10万平米到100平方公里不等,(初步估计全国1000亩以上的物流园区超

3、1000家)是各城市都建物流园，有的城市多达60个三是需求分析不切实际，大而不当。四是同质化、低水平投资五是商贸物流园占比过高，商贸设施占比过高六是以物流园区名义拿地建商业设施，卖商铺回笼资金七是配套项目变成主要项目..............6目前中国物流园区运营中的主要问题——资源投入与效益产出不协调、持续效益与发展不理想当地政府：土地用完了，税没了(每亩不足1万元)开发商：钱投了，利润没了——后果：政企关系恶化，企业利益与政府政绩矛盾激化事件分析：广西南宁“玉柴物流基地”建成二年后被强行拆除——物流园区规划运营缺乏科学性重征地，轻规划（圈地—物流地产）重建设，轻运营（房地产模式）重设

4、施（有形产品），轻服务（无形产品）重功能设置（类同性），轻功能组合（积木式的拼凑，不注重服务体系构建）重客户引进，轻互相服务协同(入园企业老死不相往来)重信息交易，轻信息互联、协同物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等规模化物流需求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区。中国物流园区产生的背景不同于国际通常情况国际式背景-----物流业发展到一定程度与水平，是整合的需要中国式背景-----物流业发展初期，希望通过物流园区的建设来推动物流

5、业的发展，通过高水平的物流服务来带动中国低水平产业的升级还物流园区以本源（为什么物流园区）物流园区的地位——物流网络的重要节点——物流企业的聚集依托——物流服务的活动场所——物流创新的运作平台——物流信息的承载实体物流园区的作用——提高资源的整合效应——促进运输的协同效应——挖掘运输的扩张潜力——提升企业的发展空间——推进物流的规模发展——支撑城市的产业发展物流园区的地位与作用(加速集聚、整合)“概念开发”落幕“价值运营”登场拿地、开发、建设对很多园区来说并不算太难，但园区的招商能力及后期运营能力，才是开发商能力的真正考验（如何实现快速招商，稳定运营，避免“冷场、空城”的局面）；物流园区不

6、仅要为价值创造者提供平台，而物流园区本身也要成为价值创造者；国内物流园区前期规划、设计普遍缺位（开发商、专业做物流园区规划设计的公司不多）物流园区需要开发出针对性的功能、定制个性化的服务产品，因为物流园区的载体功能是以城市的产业需求、经济发展能力和资源限制为条件的。中国的物流园向何处去？中国物流园区急需改变发展运营模式目前物流园区问题太普遍，破解的方法太一般，在投入产出压力和地方政府的双重推手之下，遍地开花的物流园区（物流地产）正演变成一副行业喜忧参半的现实图景。一批地产商以“物流”为概念圈地、卖楼，陷招商困局、运营困难，主要原因是很多物流园一味追逐流行时髦概念，定位类同无差异。一批政府性

7、开发的物流园区，引用了开发区模式，只是简单地把各功能区块和入园企业进行物理整合。广大物流园区普遍面临运营的压力，特别是三四线城市的物流园区“通创物流咨询”十五年的操作实践体会：物流园区成功开发的关键是如何通过后期的经营收入自行实现投入产出的资金平衡，后期的收入如何能满足建设前期的资金需求物流园区成功的要素有哪些11研讨物流园区功能设置大多似曾相识从园区介绍、招商宣传的内容看规划的草率抄袭法（照搬照抄，简单拷贝和模仿）填充