室外步行街招商方案

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1、南昌龙制地产策划力高·君御国际商业街招商方案目录CATALOG项目概况项目商业价值分析项目定位商业包装市场调查主题思考业态选择招商实施分析→项目概况项目概况PROJECTOVERVIEW项目位置商业规模开发企业莲西路与莲富路交叉口建筑面积35000平米力高地产-南昌市民熟悉的高品质住宅和酒店开发商项目概况PROJECTOVERVIEW产品形态二层沿街底商商铺+二层商业内街周边状况简述新老城区结合部位，老城边缘区项目自有居民体量项目共有住宅2228户，规划居住人口约1万人分析→市场调查AreaMap区位图Businesse

2、nvironment商业环境本案商业环境1、人口基数：3公里半径内约10万，5公里半径内约28万常住人口，覆盖老县城为依托的老住宅区，莲西澄湖片区，银三角片区及城中村2、人口结构：莲塘镇人口以本县籍居民为主，约占到常住人口的65%左右，外来人口主要以进贤、高安等周边地市和大中专院校学生为主，另有部分工作在市内，居住在莲塘镇北部商业社区居民，总体年龄结构15-65岁人口占比例约为73.82%，3、居民消费力：南昌县作为首府首县，全国百强县，常年蝉联江西省经济第一县，常住居民享受免费医保，老百姓消费力较强4、主要交通方式：电

3、动车出行占比最大，公交车系统发达，自驾车保有率亦相当可观2021/10/16Peripheralbusinesscircle周边商圈莲塘老街商圈大润发商圈银三角住宅商圈莲西片区商圈1、莲塘老街商圈：大众化商业圈。该区域有：百货大楼，华润万家，维也纳广场，消费主要以县城老居民、城中村等人群为主；2、大润发商圈：社区商圈。该区域除大润发超市及社区配套，没有形成商业特色，消费主要以贵都国际花园，体育社区，银三角片区等人群为主；3、银三角住宅商圈：社区小店。该区域以沿街商铺为主，配套不完善，无商业特色，消费以小区业主人群为主；4

4、、莲西片区商圈：社区商圈，该区域有红菱超市，基础配套相对完善，但无特色商业，消费以周边社区人群为主。2021/10/16CompetitorContrast竞品比对竞品区位体量业态租金玺悦城澄碧湖东岸玺园项目商业体约6.5万平米以沃尔玛为核心的新兴商业体平均租金约100元/平米大润发近银三角贵都国际华城店约8000平米大润发为主，带数个小型店铺，总营业面积小，经营状况较差平均租金约80元/平米老华润万家老城区核心商圈约2万平米大型超市为主，人气旺盛，商业氛围浓厚，南昌县最核心的商业区域平均租金约240元/平米新华润万家澄

5、碧湖北岸约1.5万平米澄湖北岸新兴商业体，业态新，经营状况良好平均租金约120元/平米百货大楼老城区核心商圈约2万平米以百大超市为核心配合百货业态，位于南昌县最核心的商业区域平均租金约300元/平米老步行街老城区核心商圈约1.5万平米老城区商业核心，以沿街店铺为主，局部二层平均租金约400元/平米主要竞争对手经营情况调查对照表营业面积合计：约14.3万平米市场空间分析测算项目5公里半径内人口约28万，以其中具有中等及以上消费能力的人群占总人口的80%计算，则区域内总有效消费人口约22.4万人正常一个地区商业体体量与人群的

6、合理比例范围为0.8-1.2，考虑到区域属于县域，消费能力按照最保守比例0.8计算，则区域可支撑综合商业体体量为17.92万平米区域内现有集中消费类业态总体量约14.3万平米，则市场空缺约3.62万平米我项目商业体量3.5万平米，则目前市场空缺既是机遇也是挑战，市场空间虽有，但已趋近于饱和状态，市场机会与威胁并存→→市场空间分析测算→→竞品项目体量分析对比图总市场规模约17.92万方，现有约14.3万方，缺口约3.62万方，我项目体量刚好补齐缺口，达到标准线分析→SWOTS优势Strength1、品牌开发企业，在本地市场

7、具有良好口碑和信任度2、项目商业具有体量优势3、南昌县内最高品质的住宅类产品，也是硬件最好的商铺4、位于莲西路主干道，紧邻迎宾大道，交通便利5、莲塘老城边缘位置，远喧嚣，近繁华，既无老城区的拥堵，又没有脱离老城区的人群SWOT分析劣势Weeknesses1、项目自身不具备大型主力商户如大卖场、电影院等的入驻空间需求2、商业体量分散，不容易聚集人气；3、露天的内部商业步行街的运营难度远大于临街商铺和室内商业街4、停车问题堪忧，停车位严重不足5、项目周边自然人流较少，以目的性消费客群为主6、项目附近无公交路线，交通便捷性差7

8、、露天商业街运营状况受天气因素影响较大，太热、太冷、大风、下雨时人气都会受到影响8、较为复杂和固定的外立面影响商户的二次包装效果SWOT分析w机会Opportunity1、项目5公里内约有人口27.7万，减去10%无消费能力和10%候鸟人群后约22.2万人，以国际标准0.8:1的商业体需求估算，则区域内可支撑商业体约