新安居2期营销策划方案.doc

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1、新安居2期营销策划方案第一部分阳逻城区房地产市场分析一、阳逻概况1、地理位置阳逻位于湖北省武汉市新洲区境内，是湖北省级开发区，地处新洲与黄冈、麻城、罗田、红安、团风五市县接壤，区域与武汉市黄陂区毗邻，东距新洲区政府28公里，西距武汉中心城区20公里，是武汉的“东大门”，在武汉市建设国际性都市进程中承担着东部桥头堡的作用，是武汉市最具有发展潜力的地区之一。规划面积达37平方公里，现有人口22万，到2010年城区用地规模达45平方公里，人口33万；到2020年，城区达54平方公里，人口达60万。2、宏观经济（1）阳逻工业经济发展概况31阳逻是一座新兴的现代工业港口新城，钢材、商贸、

2、煤炭、粮食4大物流基地布局优势，这几年，武汉调整工业布局，一批大型工业企业搬迁远城区，阳逻临港工业日益繁荣。如今，以物流基地为支撑平台，阳逻初步形成5大产业链：——钢材深加工及装备制造产业链。依托武钢江北钢材深加工基地、武船重工、一冶等项目，发展钢铁深加工、机械装备制造业。未来，钢材加工企业将达20多家，投资总额近90亿元人民币，年产钢300万吨，销售收入200亿元。——纺织服装产业链。依托一棉集团、江南纺织集团、三兴纺织等项目，建设纺织服装工业园，5年内，形成100万纺锭、年产中高档面料2亿米的能力，成为华中最大的纺织服装基地。——日用品产业链。依托华中国际商贸物流园区，发展

3、市内用户百货、家电配送业务，形成完整的日用品配送服务链。——生鲜及农副产品产业链。依托中百仓储和升阳食品项目，发挥新洲农产品资源优势，发展并打造农副产品加工配送链。小结：阳逻强大的工业经济实力，保障并提升了阳逻市民的收入水平，使阳逻市民对房地产有很强的购买、投资能力。数十家大型企业的数十万职工构成了阳逻住宅、商业门面购买、投资的主体。阳逻，这座港口新城，没有不繁荣的道理。（2）阳逻社会发展概况阳逻已建城区面积达37平方公里，现有人口22万，到2010年城区用地规模达45平方公里，人口33万；到2020年，城区达54平方公里，人口达60万，建设武汉东部地区最适合居住的现代化新城区

4、和综合服务中心。31小结：40余平方公里的市区面积、45万的市区人口，以及不断涌入市区的辖县、附近镇人口是阳逻城区房地产投资开发持续增长的原动力。（3）阳逻市政建设概况阳逻城区总体分为三大部分：老城区，西港区和龙口港区，示意如下:阳逻城区主要版块区域划分区域干道老城区汉施路以南的生活片区阳光大道、平江大道和阳新大道西港区汉施路以北汉施路、平江大道和阳新大道龙口港区阳新大道以南，平江大道以西，轻工业区平江大道和阳新大道目前阳逻学校、医院、商业购物中心和餐饮娱乐场所主要分布在老城区。小结：阳逻老城区良好的市政配套和远景规划，使阳逻城区房地产开发主要集中在老城区。3、分析结论作为拥有

5、十余家大型企业的现代化工业港口城市和有40多平方公里建成区、三大城区、45万城区人口的区域级市，阳逻城区有比较好的房地产投资基础和比较大的开发空间。31二、阳逻城区房地产供应市场分析1、阳逻城区房地产市场分布状况近年来，阳逻城区房地产开发主要集中在汉施路以南的平江大道、阳光大道、阳新大道、军安路沿线。2、阳逻城区房地产市场价格状况2007年阳逻区的楼盘不论多层还是小高层，均价大多都突破了2000元/平米，而且小高层房价比多层房价高200-300元/平米。平江路中心城区的小高层均价已经突破3000元/平米。房价上涨已经成为阳逻主城区楼市不可逆转的趋势。此外，目前多层项目主要分布在

6、老城区，主要项目有天琴湾、东方家园，东城明珠，嘉鸿·阳光花园，湖滨花园，源江富督苑以及待开发的保利圆梦花园等，销售均价在3000元/平米以上。小结：目前阳逻中心区多层住宅销售均价2000元/平米，小高层住宅销售均价2600元/平米。3、阳逻城区房地产供应市场总体特征（1）今明年阳逻城区住宅楼盘供应量比较大在售楼盘天琴湾、东方家园，东城明珠，嘉鸿·阳光花园，湖滨花园，环湖花园、明强花园在建楼盘源江富督苑、水映澜湾已拿地明后年将面市的楼盘保利圆梦花园31小结：阳逻城区现有及明后年潜在的市场供应量约160万平米，就45万多人口的阳逻城区而言，近三年的市场供给量有些大。（2）以多层楼盘

7、为主，小高层、高层楼盘明后年会大量出现目前阳逻城区在售的商品住宅以多层为主，有部分小高层和高层。多层住宅以天琴湾最具影响力，而在建的源江富督苑也将是明年多层住宅的代表性楼盘；小高层、高层住宅目前以东城明珠、东方家园等楼盘最具代表性，明后年保利圆梦花园将会成为阳逻城区高层住宅的代表楼盘。（3）户型以100平米左右的二室二厅为主，120平米以上的三室二厅、四室二厅比较稀少目前在售或在建的住宅楼盘，户型上以100平米左右的二室二厅为主，120平米以上的三室二厅、四室二厅比较稀少，一室一厅的小户型更