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1、物业服务市场的自然垄断及其规制思路关键词:物业服务市场/竞争法规制/滥用市场支配地位/自然垄断/公共物品内容提要:物业服务市场纠纷频繁已经成为和谐社会建设的障碍之一。其治理困难的重要原因在于物业服务经营者的自然垄断地位及其滥用。小区的物业服务实质上是小区业主们的“公共物品”,不可或缺。基于公共物品的经济学属性和业主对公共物品的依赖,提供小区公共物品的物业服务经营者获得了自然垄断地位。正是物业服务经营者滥用自然垄断地位、牟取超额利益、侵害业主利益,导致了愈益频繁的物业服务市场纠纷。解决物业服务市场纠纷,应当借鉴对自然垄断规制的思路,标本兼治。与物业服务市场有关的争论并没有因《物业
2、管理条例》（以下简称《条例》）的制定和实施而结束。相反,随着一些地方为解决该《条例》实施过程中的新问题所进行的地方性立法活动的展开,物业服务市场纠纷的社会关注度不断提高,制度问题的争论日益激烈。[i]学界有关物业管理法律问题的研究,主要是从物权法、合同法等角度展开,并主要在明确物业的物权归属、物业服务合同等方面获得了一定的进展。然而,充斥于报刊、网络媒体上物业服务纠纷的报道表明,物业服务市场的现状并不令业主、物业服务经营者等当事人满意。物业服务市场纠纷频发,已经成为和谐社会建设的不利因素之一。[ii]加强物业服务市场的规制已经成为当务之急。然而,从市场规制法或竞争法角度探讨物业
3、服务市场规制的还很少,从反垄断角度剖析物业服务市场纠纷成因的研究几乎没有。如果没有对纠纷成因的法理分析,很难有针对性很强的规制物业服务市场的制度设计。为此,笔者拟运用经济学的产业组织理论、公共物品理论和法学的反垄断法理论,从物业服务的公共物品属性切入,分析物业服务经营者在小区内的自然垄断地位及其获得、滥用及其危害,揭示物业服务者滥用自然垄断地位是物业服务市场纠纷频发、治理困难的重要原因,进而提出物业服务市场的竞争法规制思路。一、“物业服务市场”和“物业服务”（一）物业服务市场交易的主体、标的及其语词鉴于目前当然,物业服务者的独占地位较之自来水、管道天然气、电网经营者的独占地位还
4、存在一些不同。最重要的不同是,虽然一个小区绝大多数情形下由一个物业服务者独占经营,这是常态的,但是,在一个具体的小区由哪一个具体的物业服务者独占经营,则是通过竞争获得的,是不确定的,并且根据合同享有的是有期限的独占经营权。这样,物业服务经营者往往需要通过在有多个具备物业服务经营资质的经营者竞标的情况下,才能获得合同期限内的独占经营权。而自来水、管道天然气、电网经营者在一个城市的独占地位,较少是采取竞标方式获得的。即使采取竞标方式获得独占经营权,由于其基础设施建设周期长、投资大,并具有空间上的独占性,往往是一旦获得,较长时期内不会退出。较之物业服务者,其竞争压力更小,独占地位更稳
5、定。物业服务者除了需要通过招、投标等竞争性方式获得独占经营权外,中标者还需要在形式上通过与业主订立物业服务合同,最终实现独占经营权。其合同订立的方式,因其所处的不同阶段而有所不同。在前期物业服务（业主大会成立以前的物业服务）中,购房者与开发商订立购房合同时,其中包含物业合同的条款、公约,再由开发商与物业服务经营者订立物业服务合同。在业主大会成立以后的普通物业服务中,物业服务合同由业主委员会与物业服务者订立。[xvi]这两种形式都与一般合同有区别:一般合同,实质上的交易双方是合同的双方；物业服务合同,作为实质上交易一方的业主,均不是形式上合同的一方。而这一特点,主要源于物业服务的
6、“公共物品”属性。同时,这一特点也为物业服务者滥用市场支配地位并孳生大量的物业服务纠纷埋下了伏笔。四、小区物业服务者滥用自然垄断地位的行为及其弊害小区内的业主们选择独家物业服务者提供小区公共服务,在获得自然垄断带来规模经济效益、范围经济效益的时候,也不可避免地承受着自然垄断带来的弊害。在小区内居于垄断地位的物业服务者也不大可能放着这种市场支配地位不用,他们常常会不同程度地滥用这种市场支配地位。形形色色的物业服务纠纷,大多情形下是由物业服务者滥用自然垄断带来的市场支配行为引起的。为此,有必要在以上论证的基础上,结合大量的实际案例,提炼出物业服务者滥用自然垄断地位行为的类型,分析其
7、弊害,为针对性的规制制度设计提供法理基础。（一）物业服务者的剥削性滥用行为剥削性滥用是居于垄断地位的经营者滥用其市场支配地位行为的类型之一。剥削性滥用是指具有市场支配地位的经营者利用其市场支配地位实施的、以获取超额利润为直接目的的市场行为。剥削性滥用最主要的特征在于行为的直接目的和主要效果是获取超额利润。剥削性滥用行为在物业服务中的表现主要是超高收取物业费和捆绑销售。1.超高收取物业费超高收取物业费是剥削性滥用行为中的垄断高价行为在物业服务收费中的体现。其行为表现很直观,就是将业主每平方米建
