浅谈住房抵押贷款证券化的应用

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1、浅谈住房抵押贷款证券化的应用　摘要：资产证券化是金融工具创新的产物，在国外已被广泛适用于各种金融资产，我国现已具备资产证券化的需求和环境条件。对商业银行来说比较有市场潜力的适合资产证券化的金融资产主要有三类：住房抵押贷款、不良贷款和国有股减持贷款，其中住房抵押贷款证券化无论从信用风险还是从市场潜力方面分析都更有优势。研究住房抵押贷款证券化在理论和实践上都具有重要意义、　　关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性　　一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析　　　　虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款

2、证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。　　　　(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求　　并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性

3、较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。　　　　(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件　　一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为AAA或AA级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。　　　　(三)我国证券市场已初具规模　　我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券

4、发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，STAQ系统和系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。　　　　(四)我国已有相当数量的机构投资者　　随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数

5、十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金。　　(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求　　资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720

6、亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。　　　　二、证券化的基本原理　　(一)住房抵押贷款证券化的基本思路　　1　建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。　　2　加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=

7、，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。　　3　加强SPV(特设中介机构)风险管理，SPV的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。SPV成立后，有助于提高或强化SPV信贷力度，有利于提高BMS(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分

8、风险。　　4　加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。　　　　(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架　　住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其