【旅游地产】经济发展模式转型,旅游地产应该如何开发？—绿维创景

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1、经济发展模式转型，旅游地产应该如何开发？关注绿维创景扫描官方微信二维码微信号：lwcj2005旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方网站：旅游运营网http://www.lwcj.com版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游运营网http://www.lwcj.com经济发展模式转型，旅游地产应该如何开发？北京绿维创景规划设计院　　从简单地在景区做高级住

2、宅，到现在旅游区域综合开发中的城市开发与房地产开发，旅游地产的理念已经完全不同。绿维创景认为，旅游地产是旅游引导的区域综合开发中的土地开发与房产开发，是产城一体化的房地产开发。旅游与地产结合，已成为城市运营的主要手段。　　在我国经济社会发展进程中，地方政府面临着产业转型升级的需求，旅游产业作为一种消费性服务产业，成为了很多地方的首选。但对于要求高回报率的投资商来说，“高投资、低回报、长周期”的旅游服务与旅游设施开发项目并不适合投资。他们看重的是旅游引发产业集聚后，对周边地产价值的提升。在以上需求下，旅游地产应该如何开发?绿维创景总结出旅游地产开发的六个维度以及

3、六个关键问题。　　一、旅游地产的六个开发维度　　旅游地产的开发维度相当宽泛，概括起来，主要有以下六个方面：　　第一，居住模式。包含多种类型，从基本生活居住、改善型居住到城市高品质居住，从城市休闲居住的第二居所到度假居住、养老居住等第三居所，都可以称为居住型物业。　　旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com　　第二，物业模式。此模式与居所的产权自用不同，属于产权出租。有多种商业模式，比如多主体/单一主体产权自用物业、多主体/单一主体产权出租物业、自有与经营混合物业等。　　　　第三，销售模式。包括居住物业

4、的全产权销售、商业物业的全产权销售、使用产权模式销售、会员产业链销售、时权产业链销售、股权产业链销售。这种销售形态多样化同样是旅游地产要包含的。　　　　第四，吸引力与价值模式。　　①人气人流聚集价值，例如杭州西湖开放，吸引了大量的人流，形成人气聚集效应，在这个前提下，其周边最主要的观光型区域开发高端地产项目。　　②配套服务价值，有些项目靠的是配套，例如，开发高端养老地产需要的就是医院、体检等高端配套。旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com　　③环境稀缺价值，拥有稀缺性就会产生不一样的开发效果。　　④

5、品质价值，不同的产品品质所需要的成本不一样，固然卖价也会有非常大的区别。因此吸引力及价值的体现方式，在旅游地产中体现出非常大的差异。　　　　第五，商业层级模式。不同的商业地产有着不同的开发层级。例如，旅游居住地产的一、二、三居模式;旅游商业地产的商街、商铺和商城;旅游经营地产的会所、公寓、产权。不同形态之间的差异性很大。　　　　第六，开发层级模式。旅游地产在开发层级上分为区域开发、旅游地产开发、旅游房产、旅游经营项目开发。旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com　　　　二、旅游地产开发的六个关键问题　

6、　(一)如何形成吸引力——挖掘比较优势，明确项目特色　　对于任何一个旅游区域开发和旅游项目开发来说，吸引力的打造都是最基础、最本质、最核心的工作。核心吸引力的形成取决于功能定位是否挖掘了自身的比较优势;旅游产品的游憩方式设计是否形成了独特性卖点;商业模式是否达到最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平的效果。　　(二)如何形成地产升值——创造休闲平台，带动休闲商气　　土地升值，是旅游地产的第一个盈利点。如何把已经形成的旅游游客，引导进入休闲消费，包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等，是形成商气的关键。因此，创造一个特色休闲平台，借助观光游

7、客的人气基础，形成休闲人气，建设集散与休闲商气，是土地价值升值的关键。　　(三)如何快速引爆市场——打造核心项目，铸就其引擎　　“旅游聚集人气，地产带动商气”是旅游地产的两大功能，同时也是旅游地产发展的目的之一。旅游地产需要有一个或多个核心项目，即区域发展的引擎来带动。引擎的打造，需要立足资源本底，研究核心市场，满足市场的特定化主流旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com需求，主要有五类引擎：特色景区、主题公园、主题活动、特色休闲项目及多个项目组合。　　　　(四)如何塑造强烈的主题、形象——强调以体验

8、差异化的眼光，构建独特主题，突出其特色