旅游地产产品的研究-绿维创景

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1、旅游地产产品研究旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方网站：旅游运营网http://www.lwcj.com版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游运营网http://www.lwcj.com旅游地产产品研究北京绿维创景规划设计院旅游地产不仅仅是简单的物业，其背后有巨大的使用和功能需求。如何有效的将旅游地产的地产属性和功能使用属性结合，从

2、而使其最大化满足市场需求，发挥本身价值，是开发商、投资人所一直探索的领域。目前，在产权、使用权、产品、营销等方面出现了一些创新模式，我们从资产模式、功能内容、产品结构三方面进行了总结。一、资产模式土地产权包括土地所有权、土地使用权和土地他项权利。在我国，土地所有权归国家或集体所有，单位或个人通过合法手段取得的只是土地的使用权。物业产权有物业所有权和土地使用权两部分组成，物业所有权的期限为永久，而土地使用权根据土地使用性质的不同为40、50年或70年不等。由于，物业是建立在土地之上的，因此物业的产权年限最终由土地的使用权限来决定。根据土地产权、

3、物业产权、使用权及附加的免费或优惠功能，我们将旅游地产产品的资产模式分为以下几类：（一）土地产权1、70年住宅用地：主要指旅游住宅地产产品；2、50年商业用地：主要指公寓、酒店式公寓、商住结合地产、商业地产等产品；3、40年宾馆（旅游）用地：包括酒店、公寓式酒店等产品；4、集体建设用地（产业用地）：主要指产业用房、商业、变相住宅、小产权等产品；5、宅基地——无产权或小产权；6、流转地租赁：租赁土地使用权。旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com（二）地上物业产权1、固定建筑2、临时性

4、建筑：例如，木屋、简易房、钢结构、农业大棚等；3、移动设备或移动建筑：包括房车、集装箱房屋、移动别墅等。（三）使用权使用权是在不变更物业本质的基础上，对其的实际利用权力。使用权可以跟产权挂钩也可以与产权分离，可以完整使用也可以部分使用，可以全段使用也可以分时使用。具体模式，可分为以下几种：1、40-70年全段完整使用权（与土地挂钩）：全使用权；2、1-20年分段完整使用权（不与土地挂钩）：分段使用权；3、分时使用权：分时模式，一年内享有一定时间的使用权；4、优惠使用权：会员卡模式；。（四）免费或优惠功能附加1、公园：如后花园、湿地公园、保护地

5、公园、山地公园等；2、景区：周边或区域3A、4A等景区门票的减免；3、运动项目：高尔夫、网球、小球、自行车、拓展、马术等；4、健身项目：健身房、游泳池等；5、养疗项目：SPA、温泉、瑜伽、太极拳、禅修、美容美体、护理、体检、健康管理、养生课堂、中医理疗、特殊治疗、有机菜地等；6、文化娱乐项目：演出、KTV、电子游戏、博彩、夜总会、俱乐部等；7、儿童项目：儿童乐园、托管、培训等；8、游乐项目：CIS镭战、水乐园、机动乐园、乡村乐园等。旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com二、功能内容

6、对于传统住宅地产来说，最主要的功能就是“居住”，其他都是配套。但对于旅游地产来说，功能远不止于“居住”，往往是多种功能的聚合体。我们从室内功能、环境功能、物业管理功能三个角度，对旅游地产进行了概括：（一）室内功能1、清水房2、精装修3、拎包入住4、温泉入户：温泉公寓5、智能化服务功能（老年监控等）：老年公寓（二）室外扩大环境1、含院落（建设用地、租赁用地）：别院等；2、农场（租赁用地）：庄园、农场等。（三）物业管理服务1、提供配套小区物业管理：小区物管2、提供配套酒店物业管理：酒店式管理3、提供酒店综合服务配套4、提供运动综合服务配套6、提供

7、养生综合服务配套7、提供医疗与养老综合服务配套7、提供教育服务配套8、提供区域综合度假服务配套旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com三、产品结构在各种产权归属、使用权归属、功能结构的组合下，形成了多种产品结构：（一）全产权产品+附带功能：住宅或酒店公寓1、完整产权+物业使用2、完整产权+物业使用+免费配套使用：房+会员卡3、完整产权+物业使用+免费配套使用+优惠配套使用：房+会员卡（二）全产权产品+回报功能：投资性与理财功能1、产权酒店，保证回报率6-12%：理财产品2、长租租金模

8、式：途家3、长租分成模式；4、产权酒店部分时段保证回报率5、产权酒店不保证回报率：自用带理财6、代理短租模式：途家7、自助短租模式：借助网络8、半自助撮合模式——旅