商业概念及商业定位策划

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1、DalianProgram&CommercePlanResolution大连项目商业概念策划提案目录一、商业概念导入二、大连项目商业概念定位三、大连项目概念规划和设计建议商业概念导入全面了解业态是项目商业制胜关键之一17种新型业态购物中心大型超市专业店专卖店食杂店便利店折扣店超市仓储会员店百货店家居建材店邮购网上商店自动售货亭直销电视购物电话购物零售业态零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。业态分类划分依据：按照零售店铺的结构特点，按照经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、

2、目标顾客和有无固定营业场所等因素进行划分具体业态区。零售业态概念解析商业概念导入商圈也称商业圈是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈大小一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。六大因子考量规模业种业态消费习惯交通条件商圈竞争商圈大小关键因子商业概念导入业态商圈的界定和各业态店商圈辐射边缘商业圈次级商业圈商圈的容量是商业业态店生存风险系数中心商业圈————占这一业态店顾客总数的55％至70％次级商业圈————占这一业态店顾客总数的15％至25％边缘商业圈————占这一业态店

3、剩余部分的顾客中心商业圈商业概念导入商圈层次的界定美国学者威廉·雷利提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。商业概念导入他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。（以汽车为交通工具）店铺商圈界限判断坐标自身客流商业概念导入派生客流分享客流商业客流规律三种客流的大小比例决定销售额比重结构图项目商业概念定位项目商业定位策略市场互补与大规模居住区进行配套动态市场以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念以物美价廉、品种齐全服务社区商

4、业定位导入项目商业定位策略商业消费层次功能元素层次组合导入第一重：基本消费及服务功能第二重：舒适性消费及服务功能第三重：外延辅助型消费及服务功能第四重：商业/社会/文化交流的消费及服务功能第一重：各类专卖店、特色店、餐饮店、超级市场、常规服务设施等第二重：儿童天地、娱乐城、办公楼、健身房、钟点旅馆、夜总会、俱乐部等第三重：图书馆、邮政局、宠物诊所、药房等第四重：大型商业活动中心、社会活动舞台、传统文化交流基地和空间商业概念定位选择以购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，服务大社区的全新商业模式项目商业定位策略社区商业

5、——“Community”——法国社会学家卡.滕尼斯于1882年首先提出。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。方案一引入社区商业概念地域人口区位结构社会心理社区商业5大要素概念导入项目商业定位策略指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。概念内涵界定社区商业它的服务人口一般在5万以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3——5万平米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。是以一

6、定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。项目商业定位策略商圈范围——服务本居住社区和大社区大社区规模较大——100万平方米+底铺形态底铺形态独立单体形态社区商业布局与结构形态住宅区内多点式商业住宅区周边沿街商业住宅区分离独立集中商业+社区商业面积配比建议商业面积配比原则按照商业比例黄金分割原则——独立集中商业与分散商业面积遵守比例大约为60%：40%建议总商业面积为：5万平方米左右集中商业：3万平方米左右临街商业：1.2平

7、方米左右点式商业：0.8万平方米左右配比原则项目商业定位策略规划设计两个必备基本点：社区商业规划设计社区服务为本灵活第一经营项目关系到日常生活所需项目项目商业定位策略2341三种商业规划模式建议：（1）沿街设计模式；（2）区内半开放泛会所模式；（3）独具特色人、商分流模式。社区底商须高、大、全、采取功能分区有便于统一管理；配套设施档次高——中央空调、楼宇智能化、５Ａ智能化设备；超前的千兆以太网和预应力结构技术智能化和任意分割空间；配备车位。超前、灵活、自用分割。社区商业形态与社区规划定位相吻合，小区底商、商业

8、街、泛商铺的设计规划以小区整体风格为基础。设计特色大型社区商业模式的规划设计特色建议项目商业定位策略集中购物、休闲、娱乐、综合服务与一体的立体大型商业社区发挥“家的延伸”作用——满足现代个性发展，创造自由生存空间需求社区商业功能定位项目商业定位策略1）业态配置：适当设置大型超市、专卖店以及超市、便利店、专业店、食杂店、等生活服务等网点；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业业态。2）业态店布置原