房地产营销策划报告.doc

《房地产营销策划报告.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产有限策划报告43一、项目概况（一）基本信息土地地址：萝岗区科学城广汕公路与大观路交汇处土地四至：东:大观路;南:广汕公路;西:长安村;北:荔枝山;出让方式：土地属性：住宅;商业（商服）总用地面积：306,812㎡总绿化面积：11492㎡土地现状：未开工-土地平整开发商：建筑密度:30%绿化率:35%建筑限高:60米容积率描述:≤2.0楼面地价:7,074元/㎡（二）开发商简介地产控股有限公司（以下统称本集团）是以房地产开发、经营为主的大型企业。公司的业务包括房地产开发、物业管理及室内装修，下属项目分布于中山、广州、佛山和香港、澳门等城市。本集团是中国广东省最大的房地产开发集团之一。目前，

2、本集团发展的房地产项目集中于珠三角地区，广泛供应多类物业，包括别墅、高层大厦、复式公寓和一般公寓等，满足不同层次的客户需求。除住宅业务外，也开发商用物业，如商铺、商业大楼等。截至2005年6月，本公司有18项物业处于不同发展阶段，这些项目均以卓越的品质取得理想的销售业绩，屡获国家和地区的各种荣誉。（三）交通路线地铁：广园快速——大观路——广汕公路——项目；广园快速——-大观路——科学城——项目；43项目规划中的地铁4、6号线，计划2012年通车。公交路线：4（通往天河客运站）、B22（通往天河）、576（通往黄埔）、568支线（通往车陂）、449（通往天麓湖公园）（四）周边配套广州市第二中学在

3、科学城内建设高中部，并已于2005年投入使用，该校位置邻近本项目，距离约3公里，该校创建于1930年，为广东省一级学校、广州市重点中学，另外项目西北面的约7公里的萝岗镇内有广州市第91中（高中）及萝岗小学、萝岗中学；美国人学校、日本人学校距离本项目约5分钟车程。（五）产品塑造物业类型:普通住宅;别墅物业管理:物业管理费:洋房2.00元/㎡.月别墅3.00元/㎡.月销售状态:预售最早开盘日期:2011.9建筑形态:小户型：18栋（98㎡—148㎡）17层，一层两户大户型：48栋（188㎡—255㎡）12层，一层一户别墅：双拼30栋，连排8栋4间(260㎡—410㎡)3层主要户型：洋房户型分为四类

4、两房两厅一卫一厨建筑面积：98m2三房二厅二卫一厨建筑面积：148m2（小三房）三房二厅二卫一厨建筑面积：188m2（大三房）四房二厅三卫一厨建筑面积：255m2别墅户型分为三类三房二厅三卫一厨建筑面积：253m2四房二厅三卫一厨建筑面积：290m2五房二厅四卫一厨建筑面积：410m2（少量，为复式楼，推为本项目的楼王）销售代理:建筑设工:43建筑设计:景观设计:售楼处地址:萝岗区科学城广汕公路与大观路交汇处售楼处电话:当期规划户数:1210户当期规划面积:306,812㎡容积率:1.00车位配比:1:1.30装修情况:毛坯;全装修装修标准:3000元/平方米小区景观:周围群山围绕，是真正拥有

5、360度自然生态环境的国际级豪宅社区，将建筑建于纯粹的生态景观圈之中。外立面风格:建筑风格为美式风格,注重建筑细节,有古典情怀,外观简洁大方,具有内敛质朴,自然深沉的生活特质。外墙:涂料;面砖;石材窗材:高级铝合金材料走廊:铺彻高级抛光砖大堂:地面铺砌高级地砖，天花、墙面涂高级乳胶漆安保系统:可视对讲系统车库配置:半地下车库供水系统:自来水管道暗埋并设独立水表出户其他配置:预装煤气管道至厨房炉具项目内配套设施：室内会所（会所面积:10,520㎡，会所服务内容:室内泳池;桑拿房;多功能宴会厅;餐厅）、风情步行街、酒店、小学、幼儿园、球场等。二、项目总投资估算与资金筹措（一）测算原则及前提条件1、

6、测算期确定43项目已于2010年3季动工，预计2011年3季完成竣工验收。截至查勘日2010年4季，项目已经开始基础工程和部分主体工程建设。开发期约3年。项目住宅从2011年3季度开始销售，2014年3季度末结束，预计销售率为96%；商铺从2012年1季度开始销售，2014年3季度末结束，预计销售率为85%。销售期共计为3年。2、贷款利率确定根据贷款银行的说明，本项目贷款利率按现行的中国人民银行一~三年期贷款利率5.40%计算。3、基准收益率的确定根据2006版的《建设项目经济评价方法与参数》，目前房地产开发项目融资前税前指标的财务基准收益率一般取12%，所以这里设定基准收益率为12%。（二）

7、项目总投资估算根据测算，项目的总投资为146203.30万元，详见下表：序号项目名称单价(元/㎡)总额（万元）占总投资比例1土地成本1793.4940770.4827.9%2前期工程费120.912748.631.9%3建安工程3262.4174162.7252.2%4管理费155.303530.452.4%5不可预见费101.502307.341.6%6其他费用167.933817.532.67