房屋买卖合同案例评析

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1、房屋买卖合同案例评析房屋买卖合同案例评析1998年12月，某市一房地产开发有限公司将其开发的园景苑听涛阁（C2）幢7层B室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。1999年10月24日，该被告与原告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将园景苑听涛阁（C2）幢7层B室售于原告。价款729000元，该忘记房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付购房款人民币275500元。被告于2000年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。1999年7月2日该房屋的抵押登记被注销。原告诉至法院，称该合同未按

2、《城市私有房屋管理条例》规定办理过户手续，请求判令其与被告的房屋买卖合同无效；被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。有意见认为该房屋买卖合同未办理过户手续，合同应该无效。自意见认为，该合同虽未办理过户手续，但房屋过户手续只是房屋所有权移转的要件，而非合同有效的要件，该合同应为有效。但原告可以被告的迟延履行根据《合同法》第94条的规定主张解除合同。[评析]一、原告可否以该房屋买卖合同未办理过户手续而主张合同无效？《城市房地产转让管理规定》第9条第l款规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所

3、有权证明和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证，到房屋所在地房屋管理办理手续。《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第8条明确规定：凡未按照本办法申请办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。如何理解该规定？产权过户登记是房屋买卖合同生效的要件吗？司法实践中又是如何解决此类问题的？房屋买卖合同是合同双方就房屋这一标的达成的一方支付价金，另一方交付房屋产权的协议，该合同经双方意思表示一致即成立。其是否有效须审查其合法性，只要具备合法性，合同即有效，就在当事人之间产生法律约束力。房屋买

4、卖合同是房屋买卖行为的基础。房屋买卖的行为可以分为两个阶段，一是签订有效的房屋买卖合同，二是实施该合同。因此，房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段，产权变动登记问题存在于第二阶段，因为登记是移转房产的要件，是实施合同内容、转移房产所有权的方式。我们可以这样认为：一个完整的房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同（第一阶段），并履行完了该合同，却一方支付了房价，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付体现为过户登记，也就是办完了过户登记手续（第二阶段）。《城市房地产转让管理规定》第7条也显示，房地产管理机关是在审

5、查买卖双方合同合法有效并具备其他办证条件下，才办理过户登记的，过户登记是合同有效的结果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效，才能办理房屋产权过户登记，房屋买卖合同无效，合同不能履行，就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前，房屋产权过户登记在后，房屋买卖合同的效力完全与是否登记过户无关，相反，它是登记过户的前提。那么如何判断房屋买卖合同的效力呢？以合同生效的要件即可判断：（一）合同主体要合法，即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力；

6、（二）行为人订立合同是意思表示真实（三）合同内容不违反法律和社会公共利益。最高人民法院关于湖南省总工会诉长沙市：卫生防疫站房地产转让：合同纠纷案的批复中指出：双方当事人经过平等协商，并经各自上级主管部门批准，又在长沙市人民政府及其有关部门办理了房地产划拨转让手续，因此所签订的《房地产又产划拨转让协议书》是合法有效的。我们这样理解法律的上述规定，可能更符合立法的本意，也更符合实践的需要；产权过户登记是房屋产权移转的要件，而非合同的有效要件。签订了房屋头卖合同，买受人并未然的取得房产的所有权，其取得的只是请求出卖人转

7、让房产的债权。只有了办理房屋过户登记，买受人才取得该房产的所有权。本案中双方当事人均具有缔约能力，并已就房产买卖达成一致协议，比照市场价格，价格条款也较为合理，双方并无异议，且买方一预付部分房款。既然房产过户登记并非房卖卖合同的有效要件，该合同又是符合合同有效要件的，故该合同是合法有效的。从意思自治原则出发，是尊重双方当事人的意愿的。也是符合合同法鼓励交易原则的。当然买受方支付全部房款之后，出卖方应按合同转让该房产，并应当协助买受方办理过户手续，以实现房产所有权的移转。二。本案中原告是否可以被告迟延履行而要求解除

8、合同？合同解除分为法定解除和约定解除两种。《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条则规定了法定解除的条件。合同解除具有以下特点：（1）合同解除为一种法律行为。以解除权人一方的意思表示而成立，无须相对人承诺，故为单独行为。（2）解除为不要式行为，解除以解除的意思表示为相对人可能