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时间:2018-11-23
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1、房地产开发企业会计实务一、认识房地产及房地产开发企业 (一)房地产 房地产又称不动产,是房产与地产的总称。其中,房产是指各种房屋财产,包括民用住宅、工业厂房、商业店铺以及文化、教育、卫生、体育、餐饮、娱乐、办公用房等;地产是指土地财产,包括土地和地下各种基础设施,如供水、供电、供气、供热、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路等。 由于房地产是土地和房屋及其权属的总称,对于土地和房屋可以按以下方法分类: (1)根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为9类:①居住用地;②公用设施用地(含商业用地);③工业用地;④仓储用地;⑤
2、对外交通用地;⑥道路广场用地;⑦市政公用设施用地;⑧绿化用地;⑨特殊用地。 (2)按照房屋的使用功能可以分为6类:①居住用途的房屋;②工业用途的房屋;③商业用途的房屋;④文体娱乐设施;⑤政府和公用设施;⑥多功能建筑(综合楼宇,又叫城市综合体)。 (二)房地产开发企业 1.房地产开发企业的概念 房地产开发企业的前身称为城市建设综合开发企业,是指具有法人资格,以营利为目的,实行自主经营、独立核算、自负盈亏,主要从事房地产开发和经营活动的经济组织。它从购买土地使用权开始,经过项目策划、规划设计、施工建设等过程,建成房地产商品并对外出售或出租。 2.
3、房地产开发企业的经营范围 房地产开发企业的经营范围主要包括以下几方面: (1)土地开发和经营。 (2)房屋开发和经营。已开发完工的房屋,按其用途不同可以分为商品房、投资房、周转房和代建房等。其中,商品房是指为销售而开发建设的各种房屋;投资房是指用于出租经营的各种房屋;周转房是指用于安置动迁居民周转使用的房屋;代建房是指接受地方政府和其他单位的委托而开发建设的各种房屋。 (3)城市基础设施和公共配套设施的开发。 (4)代建工程的开发,是指房地产开发企业接受当地人民政府或其他单位的委托,代为开发建设的各类工程,包括土地开发工程、房屋建筑工程、道路
4、修筑工程,供水、供电、供气、供热管道敷设工程,园林绿化工程、旅游风景工程,以及其他市政公用设施等工程。 此外,许多房地产开发企业具备自行施工的能力,从事建筑安装施工活动,并广泛开展工业、商业、旅游、饮食服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。 3.房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的开发经营活动主要具有如下特点: (1)业务内容的复杂性; (2)协作关系的广泛性; (3)交易方式的多样性; (4)结算关系的复杂性; (5)开发市场的区域性; (6)政策法规的制约性; (7)投资金额的大量性和开发建设的长期性; (8)开发经营
5、的高风险性。 二、房地产项目的运作流程 房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目,包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为,其运作流程主要包括以下几个阶段: (一)前期准备阶段 前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。前期准备阶段是项目运作的首要环节,也是决定项目成败的关键因素。前期准备阶段的特点如下: (1)开发的前提是取得土地,目前主要实行招、拍、挂方式,向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。 (2)房地产开发企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生
6、产产品或提供服务之前无须报政府审批,具有充分的自主权,而房地产开发企业在开工前,要通过政府的立项审批和规划审批。 (3)用地审批要对企业产品的规模、种类进行审批,取得用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。 (二)建设施工阶段 在该阶段,房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案,通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程,并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。建设施工阶段的特点如下: (1)开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。 (2)开发产品
7、只有通过政府的验收才可交付购买者。经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案等环节后,开发产品才可上市交易。 (3)市政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。水、电、热、燃气、通信等配套设施必须达到使用条件,房地产开发企业的开发产品才能交付使用。 (4)对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。 (5)建设周期长,投资大。房地产项目的建设周期一般都很长,整个过程往往几年才能全部完成。 (三)销售或自持阶段 对于销售物业模式,是指房地产开发企业通过出售房地产,回笼资金、实现利润;而对于自持物业模式,是指房地产开发企业通过招商、招
8、租、开办企业等方式,取得租金或经营收入。 1.销售阶段的特点 (1)销售分为预售和现房销售
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