2012年7月郊区陌生区拓荒式区域开发模式与策略

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1、郊区陌生区“拓荒式”区域开发模式与策略周建成郊区大盘开发因其驱动因素的不同而分成主题地产开发模式、新市镇开发模式和产业驱动开发模式等。一般来说，郊区大盘项目不会是单因素驱动，其驱动因素会随着其开发进程而不断进行演变。图1郊区大盘开发模式一、主题地产开发模式在郊区陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了房地产开发中对消费者形成有效吸引的作用。1、主题地产核心驱

2、动养老、体育、教育、文化艺术等各种主题是郊区陌生区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。养老地产、体育地产、教育地产、文化艺术地产等主题地产作为众多郊区陌生区大盘开发的重要模式，其功能布局因主题的不同而有所差异。12图2体育地产——南国奥林匹克花园作为撬动郊区陌生区大盘开发模式之一的主题地产，主题鲜明是其开发的核心支撑力。鲜明的主题首先要对客户群体进行精准定位。通过对地块所在区域的消费导向进行研判与分析，锁定目标客户群，提炼出符合消费者需

3、求的主题概念，从而确立项目整体定位。其次要结合项目所具备的独特资源，打造不可复制的核心主题，并通过全方位的主题宣传与主题硬件设施的先行建设，使主题成为项目开发运营的特色标签。2、主题地产盈利模式图3主题地产盈利模式12以主题配套为核心驱动方式的主题地产项目的重要特点是主题配套建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密联系，在功能上两者互为配套，在价值上互相促进与提升，形成凹凸效应。收入主要来源于两方面：一是来源于主题配套产业链运营，主要包括主题赛事举办、主题系列配套运营、主题培训活动、相关主题衍生等收入，

4、其提升了房地产项目的附加值、增强了自身的品牌价值；另外来源于房地产项目经营，包括住宅项目销售收入，高档酒店、商务会议中心以及其他娱乐配套的经营收入，其通过房地产销售能够快速回笼资金，降低项目风险，实现项目盈利。此外，经营商业物业的经营，实现固定资产收益。3、主题地产核心价值解读简单的说，主题作为主题地产的灵魂，决定着主题地产项目的成败。主题是地产开发项目的总体主导思想，贯穿整个地产项目的始终。所以，主题地产模式的成功开发，主要体现在主题鲜明性、主题创意性和主题人性化等三个方面：Ø主题鲜明性主题地产开发不同

5、于传统的住宅开发，前期它所进行的市场分析更侧重于对城市历史文化的挖掘与消费者需求的识别与评估，从而提炼出项目的主题概念。中期产品与服务设施设计时紧扣主题定位，更强调项目各个细节的主题性。后期宣传与投入运营时，更专注于主题的升华与品质的提升。Ø主题创意性主题地产发展越来越迅速，但是在诸多项目中，主题同质化情况非常严重，而这也就导致许多项目缺乏人气，“刚开始便结束”。主题地产要充分探析消费者的内心需求，甚至引导消费者未知的需求，用更多的创意来打造成功的主题地产。Ø主题人性化主题地产不是主题和地产简单的嫁接，而

6、是要求开发企业具备深刻的社区开发理念和复合地产的开发思维，要实现主题与人文的互动、主题与生活的融合、主题与社区文化的渗透。因此主题地产项目无论是规划设计，还是工程技术或者物业管理，都要以人为对象，以满足人的全方面需求为最终目标。4、主题地产案例解析——深圳桃源居深圳桃源居位于深圳市宝安区西乡镇，离深圳主城区70分钟车程，占地2000亩，总建筑面积180万平方米，规划近1.3万户，约5万人，号称深圳第一社区。12桃源居运用城市化的规划理念，统筹布局各个组团，集中与分散相结合设置各功能区，在完善主题配套的同时

7、，实现了各组团配套的均衡。首先，各个组团被外围边界线围合成封闭的排布布局，形成明显的组团差别，教育部分进行独立的分区组团。其次，各功能配套在每个组团中都被进行集中设置，形成功能复合，最大化发挥配套的价值。图4桃源居功能布局桃源居属于典型的郊区社区，建设初期周边环境较差，一度出现滞销的状况，2001年引进清华实验学校，掀起深圳教育地产的热潮，由此桃源居从关外一个不为人知的楼盘跃升为深圳闻名的高档社区。图5桃源居启动策略深圳桃源居历经10年的建设，已经发展成为一个功能完善的成熟社区。作为在郊区陌生区开发的大盘

8、，桃源居的成功可以归纳为以下三点：12图6桃源居成功经验总结Ø强势主题打造教育主题与房地产结合，主题的打造成为项目成功运营的关键。通过教育主题配套提升环境、带旺地产，地产快速盈利、促进教育配套开发与运营的策略，教育主题与房地产良性互动，使得桃源居项目成功吸引购房者的关注。Ø功能区布局合理功能区集中与分散结合设置，功能形成复合的同时保证每个大组团拥有亮点；景观规划开放，大量景观广场沿地块边缘而建。Ø配套设施完善以城市的模式在社区