区域开发中的规划与策略

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1、区域开发中的规划与策略城市投融资部黄眺峰【摘要】十八大报告提出，坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。城镇化成为未来城市发展的重点。城镇化势必导致城市新区和新城的发展，区域开发将成为多地政府重点关注的工作。作为区域开发主体，如何把握好区域开发屮的具有前瞻性的规划与策略，尤其是连接规划与建设的区域开发投融资规划，是协助政府做好区域开发的重要环节。本为阐述了投融资规划的内容和重耍作用，并举例说明了土地利用效益提升的策略思路。【正文】一、城镇化建设推动区域开发建设按照“十二五”规划，在整个“十二五”期间，我国城市化率将由2010年的47.5%,提高到2015年的51.5

2、%,在“十二五”期间将增加4个百分点。这个速度和“十一五”差不多，“十一五”期间我国城市化率年均增长0.9%0再往前看，1979-1987年我国城市化率年均增长0.82%,1988-1995年均增长0.47%,1996-2001年年均增长约1.39%,最近十五年我国城市化率迅速提高C5045403530252015105•6666666666666666666666图1改革开放以来我国城市化率变化情况0-从“十二五”的城市化、工业化、国际化、信息化角度来看，我国城市化进程不可逆转。人口城市化基本上是经济发展，尤英是工业化进程的必然结果。研究表明，城市化与经济发展水平呈高度正相关，随着

3、人均国民总收入的提高，城市化水平也相应提高，最后形成一个缓慢的增长曲线。世界银行研究发现，城市化率与经济发展水平Zl'可具有明显的对数关系，人均GN1（购买力平价）越高，城市化水平相应越高。从国际经验来看，人均GDP达到3000美元的时候，城市化率应该达到55-60%，而我国2010年人均GDP达到4430美元时,城市化率仅达到47.5%,因此我国城市化率的捉升空间还很犬。图2城山化进程的倒S型

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5、线及三个阶段城市化带动的首先是基础设施建设，一方而周边城市对路桥、轨道交通、环境水务等相关设施建设的需求增人；另一方面人口和产业的向城市的集中带动了住房、物流、商贸及文化产业的发展。因

6、此，新城和城市的新区建设与综合运营需求呈迅速提高态势。二、区域开发中的规划与策划区域开发中的规划，我们知道最主要的是区域规划，以及控规和详规，它们是知道区域开发建设的基本规划。区域开发建设主体将根据此规划进行建设规划和商业策划。根据我国人多数开发区的实践经验，新区建设开发有以下两种模式：自筹资金，投资先导模式。这种模式中，开发区垄断一级土地市场，由开发区先自筹资金进行基础设施建设，提高土地地租水平，然后对土地进行出讣。这种模式也有两种情况,一种是在土地出让前将开发区土地全面开发，整体招商，另-•种是先开发部分区位条件相对更具优势的部分，通过出让这部分土地后，将土地所得收益用于后续的土

7、地征用开发，进行滚动开发。多渠道融资、负债开发模式。我国人部分地区都面临这资金紧张的问题，一般都通过多渠道融资，如银行贷款、发行股票、社会融资等方面进行。在土地出让后，再进行还贷。因此，在新区开发中，连接城市规划和建设开发的，促进土地价值最大化和商业开发最大化的，是与城市规划同样重要的区域投融资规划。它以城市规划和工程投资为基础，对于长达5-10年的区域开发建设、融资、投资和运营进行系统和全面的规划，涵盖了开发建设时序、土地价值提升策划、融资模式策划、偿债机制策划、投资策划和运营管理策划。三、区域开发投融资规划的作用投融资规划主要冃的是运川系统工程的方法，是城市规划和建设Z间架起一座

8、桥梁，服务于城市开发的工作。从政府角度看，在城市建设规划后，政府需要从全局调控的角度制定一个科学可行的投融资实施方案。城市建设投融资规划以城镇规划为依据，通过筛选投资主体明确地方政府的投资范围及投资额度，并结合地区经济、社会等实际情况合理拟定开发建设吋序，同吋根据当地经济及财政状况确定资金来源、融资方式及投资回收方式，从而使投融资规划成为城市开发建设决策的支持工具，有效避免投资冲动投资和非理性筹资的同时，使城市开发建设进入更加科学高效的轨道。城市投融资规划控制和影响城市开发的地点、规模、进度、时序等实施问题，是保障系统规划进入实施阶段的首要条件，是系统规划中最重要的支持性规划。由丁•

9、城市建设涉及的开发区域广、资金量人、项目复杂，投融资规划有利于统筹资金安排和规避风险，提高资金的使用效率，对于投资效率、融资模式的选择以及资金链的合理规划都具有积极彩响。四、土地利用效益提升策划思路举例在区域开发建设过程中，常常会出现土地价格异化的现象，使得土地价格不能反映出土地的实际价值。其原因是多方面的，如一些地方政府为了吸引外资或招商，使得土地价格远远低于土地价值；规划滞后或流于形式，而发牛•一些土地先批租、再规划，投资者愿做什么，就规划什么的现象，