2010年2月宁波房地产市场分析报告-13doc

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1、2010年2月宁波房地产市场分析报告一、宏观扫描　　事件一：加强流动性管理央行再度上调存款准备金率　　中国央行2月12日宣布从2010年2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是继今年1月12日央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点后，时隔一个月再次上调存款准备金率。　　存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。这次调整后，存款准备金率为16.5%。　　点评：　　央行再提高存款准备金率流动性管理提上日程：一月两次密集动用存款准备金工具，可见，流动性管理已明确提上中国本轮货币政策日程。一天前，央行在最新一

2、季度的货币政策执行报告中已透露重要信息，报告说，要“综合运用多种货币政策工具，加强流动性管理”。　　央行再升准备金对冲需求大于紧缩：央行再次提高准备金率，更多是考虑对冲流动性，眼下，当局管理流动性的需要大于紧缩银根的需要。统计显示，今年二三月份，央行票据到期将超过8千亿，这笔资金释放到市场，将产生不小压力。即使央行不考虑紧缩，亦要考虑对冲。　　事件二：住建部：下半年政策力度将加强　　从今年1月下旬开始，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境，预计从二季度开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会呈现上涨，政策调控的力度

3、在二季度后期将逐步加强。房地产政策将出现明显的“前松后紧”走势，而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还会适当放宽。　　点评：　　2010年年初开始的九部委全国督查行动，主要在监管地方政府对于国家宏观调控政策的执行情况，主要针对房价上涨过快的一线城市的房地产市场；由于货币政策的宽松，以及宏观经济因素的影响，1季度房地产市场并没有出现房价回落的现象；进入二季度后房地产市场将会进入传统的回暖时期，新开项目将会开始进入市场；住建部本次发出下半年将会加强政策调控的消息，此举无疑是在本来就不明朗的上半年市场上又增加了一层迷雾，2010年上半年房地产市场将会是最为复杂的一年。温家宝日前在接受采

4、访时表示，本届政府将会通过四项措施保证2010年房价保持着一个较为合理的水平，促进房地产市场的健康稳定发展。　　从根本上控制房价主要是要加强保障性住房的建设，保障中低阶层的基本住房需求；对于有能力的购房者购买自住及改善性住房(限于中小面积)，国家将会在税收政策方面予以支持；从短期效果上看，主要是通过政策调控引导市场发展；通过经济和法律手段打击投机性购房，打击捂盘惜售、囤地现象；事件三：海曙将启动最大规模拆迁重点打造鄞奉地块　　今年该区将启动最大规模拆迁，拆迁总面积达到了135万平方米，为历年之最。其中，仅城市拆迁一块就涉及居民5500多户。今年，海曙区实施的城市房屋重点区块项目主要包括鄞奉

5、路二期地块、月湖西区二期地块、南站区域改造地块、孝闻巷和尚书街改造地块，以及轨道交通2号线、4号线拆迁地块等。这些地块的拆迁主要涉及四种形式：　　第一种形式是市场化运作的项目，鄞奉路二期地块：该地块东起奉化江，南至丁家桥，西临南塘河，北到石灰埠头，拆迁总户数为2794户，总建筑面积约63.1万平方米。“拆迁后，整个鄞奉地块将被打造成集商务、休闲、居住为一体的宁波‘曼哈顿’。月湖西区二期地块：该地块东临偃月街，南至马衙街，西临长春路，北靠三板桥街及青石巷，拆迁总建筑面积约7.5万平方米，其中住宅约1100户，非住宅17家。通过保护与开发，将把这里打造成浓缩宁波历史文化精髓的新型商业历史文化街

6、区。　　第二种形式是非成套房改造项目，包括孝闻巷地块和尚书街地块。　　第三种形式是南站区域改造项目。今年，将启动实施南站区域改造一期项目拆迁，包括核心区和周边区域。核心区即永达路以北地块，拆迁范围为东至三市路，南至尹江岸路，西至马家塘自然村，北至铁路，拆迁总户数约880户，拆迁总建筑面积约8.3万平方米；周边区域拆迁，包括汽车南站等地块，拆迁总户数约500户，拆迁总建筑面积约5.6万平方米。第四种形式是其他拆迁项目，主要包括轨道交通2号线、4号线拆迁涉及地块，月湖西区线厂地块、市第二医院扩建地块和其他基础设施建设，以及旧村改造的拆迁项目等。其中，在旧村改造中，今年海曙区将重点实施后孙(二期

7、)和望春桥村(二期)、丁家村、粮丰村及甬丰村的马园和吴家塘自然村约28.2万平方米村民房屋拆迁，同时配合南站广场建设和鄞奉路二期改造工程对震丰、甬丰部分及段塘部分等涉及集体土地房屋实施拆迁。　　事件四：宁波规范商品房预售房源须一次性公开销售　　从4月1日开始，《关于规范商品房预售管理的通知》将正式开始实施。“与之前有关商品房预售的规定相比，新通知要求在取得预售许可后，全部房源必须一次性公开对外销售。”　　申请商品房预售的