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1、成武县基准地价更新存在的问题及对策 摘要总结了城镇土地分等定级及基准地价更新工作中存在的问题,提出基准地价更新的对策,以促进欠发达地区基准地价的调整。 关键词基准地价;更新;问题;对策;山东成武 随着市场经济的发展,城市建设步伐的加快,城镇用地状况不断变化,基础设施不断改进,土地有偿使用的范围不断扩大,城市经营性土地的收益日趋明显,城市地价水平随着城市社会经济的发展、基础设施建设的不断完善,城市地价的空间分布规律也在发生变化,基准地价迫切需要更新[1-2]。为客观反映城市地价的水平及其分布规律,以满足政府调控土地市场的要求,基准地价必须定期进行调整更
2、新。为了提高我国城市土地价格评估的水平,加强对城市土地这一重要国有资产的管理,引导和促进城市土地交易和房地产市场健康有序地发展,如何科学、合理和适时地进行基准地价更新,充分发挥基准地价的应用价值,仍然需要认真研究。基准地价更新是根据城镇土地的自然、经济属性及市场变化情况,对原来的城镇土地基准地价进行重新评定[3-4]。进行基准地价更新,首先要认真研究在我国目前进入经济快速增长阶段后城市化和城市建设的发展规律,提高对城市土地开发、利用和管理特征的认识,使基准地价更新能够适应城市社会经济发展的需要。在经济欠发达地区,如成武县位于山东省菏泽市东南部,土地交易市场发育
3、不完善,基准地价评估中还存在很多问题,直接或间接地影响到基准地价成果。 1城镇土地分等定级工作存在的问题 一是用地类型简单,土地利用效益较低。土地市场与发达城市土地市场差异较大,商服用地相对集中,主要集中于街道两侧,临街铺面的土地利用效益较高,因此买卖、出租等交易比较频繁,而居住用房交易较少。近几年,随着成武县经济的迅速发展、城镇化进程的加快,城区房地产市场也开始活跃。但由于成武县城市人口较少、缺乏对外来人口安家的吸引力等原因,居住用房市场交易不活跃,工业用地的交易也很少。二是城市用地规模小,基础设施落后。成武县城区的繁华地带集中在1~2条主要的街道上,商
4、业用地一般分布在街道两旁,其用地效益较高,同时大部分居住用地也集中在附近,使得城镇的用地相对集中、密集,城区面积偏小。三是城镇地产市场机制不健全。城镇地产市场大多自发形成,市场机制不如大中城市健全,土地交易不规范且管理滞后,绝大部分土地交易隐于房地交易之中。 2城镇基准地价更新工作中存在的问题 2.1地价样本资料不充足,样点信息准确性不高 城镇基准地价更新工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、土地使用权出让转让样点资料、征地样点资料等。在成武县城镇基准地价更新工作中可以收集的地价样本类型主要是铺面出租样本、临街房屋买卖样本、柜台出租样本
5、等,以商业用地样本为主,而其他如非临街房屋买卖资料、土地使用权出让转让和征地样点等资料则难以收集,致使样点数量难以满足统计理论要求。虽然可以利用房地出租资料,采取收益还原法评估商业用地的基准地价,但由于成武县城镇房地多是出租给个体经济,代表性不全面,单位面积地价水平一般会高于社会平均水平,据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。住宅用地和工业用地的基准地价评估由于样点不足,部分交易资料太老,对于新的基准地价更新工作来说意义不大。 2.2估价参算样点分布不均,可利用率低 由于历史原因和经济发展、成武县城镇规模较小,商业网点、公用设施等较为集中,尤其是商业网点
6、的布局,多是聚集在1条城镇主街道中心或围绕在农贸市场周围,尚未形成网络化,服务范围也较小。这导致在基准地价评估中样点分布不均,梯度变化较大,缺少过渡地带。住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价,使许多样点测算地价为负值,地价相差悬殊。同时,随着城镇规划的实施,大部分工业企业外迁,多集中在工业园区内,城区内部工业样点较少。此外,在调查中一些被调查单位虚报瞒报数据,信息严重失真,样点租金与实际租金差距较大,从而导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料。 2.3影响地价的因素考虑不全面、不客观 基准地价主要反映城镇土地的平均价格,影响地价水平的因素包括一
7、般因素和区域因素,样点地价要修正到级别平均开发水平和城市平均开发水平,才能评估级别基准地价和城市平均地价。笔者认为,随着时间的推移和社会经济的变化,各因素对地价影响的程度都会有所变化,尤其是土地利用规划因素、经济发展战略因素等人为因素的影响较大。对于特色城镇,仅按照常规方案进行地价水平修正,也不能客观地评估其价格水平。 2.4技术处理问题较多 《城镇土地分等定级规程》(以下简称《规程》)主要是针对大、中城市土地定级与估价的一个标准规程,其自身也还有许多需要完善的地方。《规程》中规定的地价评估方法涉及很多经济指标和相关资料、数据,而对于成成武县来说,这些指标
8、和资料的收集有很大的难度;同时,《规程
