保障性住房财政补贴模式效率评价——基于住房供给市场差异的研究

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1、保障性住房财政补贴模式效率评价——基于住房供给市场差异的研究住房保障CHINAREALESTATE保障性住房财政补贴模式效率评价一一基于住房供给市场差异的研究张蔚1，2杨赞1，2(1.清华大学恒隆房地产研究中心，北京100084;2.清华大学建设管理系，北京100084)摘要:加大保障性安居工程财政补贴支持力度，确保财政补贴的高效运行成为推进安居工程建设的关键。依据住房供给弹性和住房过滤理论，从经济学角度分析了供方补贴和需方补贴的实施效率。基于不同城市的住房市场差异，考察我国11个典型城市的住房供给弹性和住房过滤，在识别本地区住房

2、市场特性的基础上探讨适宜采取的补贴方式。研究表明，不同城市由于住房供给弹性和过滤情况的不同，保障性住房财政补贴的效率存在显著差异，采取合适的保障房补贴方式，能够优化资源自己直，打破财政压力对推进保障房工作的限制。关键词:供给方补贴，需求方补贴，供给弹性，住房过滤中图分类号F293.3文献标识码:A文章编号1001-9138-(2014)04-0028-33收稿日期2014-02一20从直接补贴对象角度可以将保障性住房补扩展了供给补贴与需求补贴的有效性研究，从贴划分为供给方补贴(生产者补贴)与需求方城市住房供给市场差异的角度，从供给

3、弹性和补贴(消费者补贴)两种模式。供方补贴是指政住房过滤的角度探究了适宜城市特点和发展的府直接投资建设保障性住房或通过为房屋供应财政补贴方式并提出政策建议。方提供税收等方面的优惠政策，降低保障住房开发成本，为低收入人群提供低售价或低租金1理论基础的住房。相对应的，需方补贴指政府为保障对象从理论上来讲，当保障性住房供给量明显提供资金支持，通过提高低收入人群的住房可小于保障住房需求量时，采取需求方补贴将导支付能力，使得保障对象能够在市场中自主进致市场供给更加短缺，因此供给补贴应当成为行房屋的购买或租赁。这两种住房补贴模式在中主要的补贴

4、方式。随着保障房供给的增加，保障国多数城市均有实践。住房的供需逐步平衡，或达到住房市场供给大基于效率和过滤的基础理论，本文进一步于需求时，住房财政补贴的具体实施效果在很28住房保障CHINAREALESTATE大程度上受到市场整体调节的影响。此时不能简1.2住房过滤与补贴效率单地采取需方补贴，需要从动态的市场变化进住房过滤CHousingFiltering)理论由行分析，其中住房供给弹性以及住房过滤性是Burgess(1920)在解释芝加哥住房格局时首先两个重要的影响因素。住房弹性主要是用来衡量提出，Lowry(1960)进一步解

5、释了其内涵。住房住房增量市场的发展及其特点，而住房过滤则过滤是均衡住房市场中普遍存在的一种自然现反映存量住房市场的交易及其特征。象，指在住房市场中，高收入人群原本居住的住从中国目前城市保障住房发展现状以及未房随着时间推移而发生老μ，而新建的住房能来趋势来看，供给与需求相对平衡或供给大于够提供更好的住房质量，此时高收入人群为了需求是市场发展的主要特点。追求更好的居住条件，从原有住房搬出，使得较1.1住房供给弹性与补贴效率低收入房客得以继续租住或购买原有住房的过住房供给价格弹性是反映住房供给量随着程。家庭收入的变化以及消费偏好的改变是

6、住房住房价格或租金变化的重要指标。住房建设周过滤现象产生的外部原因，而原有住房质量的期、政策管制和开发商的期权决策等因素对住下降和服务功能的退化是内部促使住房过滤发房供给弹性产生影响。我国学者研究表明，不同生的原因。城市间住房供给弹性存在明显差异。需方补贴的实施提高了低收入家庭的住房需求方补贴促使保障对象直接进入住房市支付能力，增加低等级住房的需求，短期内引起场进行房屋买卖或租赁，增加了市场的需求量，住房租金的上涨，吸引中等级住房持有者向下因此短期内会引起市场租金或房价的上涨。在住过滤住房，并引发高等级住房向中等级住房市房供给弹性

7、较大的市场，住房市场能够较有效、场过滤。从长期的角度，高、中、低等级住房的地对价格上涨做出反应，增加供给，进而抑制租过滤能够使得住房租金趋于平稳，即需求方补金的继续高涨，实现市场供需的匹配和平衡。但贴促进了住房过滤。但是，供给方补贴在短期内是，在住房供给缺乏弹性的市场，价格的上涨不增加低等级住房的供给量，一些原本可以通过能有效地剌激供给量的提高，由于需求补贴而过滤而获得低档住房的家庭选择了政府直接供导致的市场租金水平上涨，无法得到有效抑制。给补贴的住房，使得中等住房的向下过滤受到此时保障对象以及未接受住房补贴的租户住房阻碍。另外，

8、由于通过供给方补贴而新建的住房支出均增加，社会福利受损，补贴净收益从政府一般面积小、密度大，处于住房等级的最下层，和未享受补贴的租户转向住房所有者，降低了这类住房无法再向下过滤，未完成住房的整个住房补贴的效率。因此，从理论上看，该类市场生命周期便被