当前形势下的房地产营销战略

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1、当前形势下的房地产营销战略　　我们正好处在一个房地产营销战略剧变的时代。我们知道这次调整期到今天，我们又遇到政府密集出台一些救市的动作。所以在这个时候，我相信大家跟我一样，都对好多问题在思考，都在有自己的想法，然后大家都有疑问。　　比如说中国房地产走过了黄金的20年，那么是否我们步入下一个10年是不是黄金的10年，还是像日本、香港、台湾那样，我们已经进行了房地产营销战略转折，步入了失落的时点。　　也就是刘易斯拐点是不是在08年出现？所谓的刘易斯拐点就是我们的中国人口红利，随着建设社会主义新农村，使得中国人口的增长是不是不如以前了。　　第二、特别值

2、得探讨的我们从流动性过剩到流动性的紧张，而且是全球，不仅是中国，实际上短短一年，我们发生了剧变，就是从推动中国房地产不断价格暴涨的流动性过剩，转为流动性紧张。同时，我们又迎来了今天政府密集型的释放流动性的过程。这不到一年时间，未来中国的宏观经济情况，中国的房地产营销战略政策情况，到底又会怎么样呢？事实上这也是大家关注的焦点。　　第三、我们知道，目前中国房地产正在经历着成交量的萎缩，部分地区的房地产价格的下跌，这个时候引起我们全体同业留意的其实还有几个问题。刚刚我跟卢铿总裁一直在探讨，就是我们房地产企业什么样的房地产营销战略模式是对的，或者说什么样

3、的房地产营销战略模式是可以经历高潮，也可以经历房地产营销战略调整，是一个比较和谐健康的？事实上我们知道，这都不用讳言，万科前一段在降价，事实上引起了全国同业的关注，我们如果用一个词来形容，叫“万科效应”，事实上在城乡结合部房价的调整，会不会影响到市内？所以这些事儿特别值得大家留意。事实上回答这个问题的几位嘉宾，我特别想亲自向他们请教的人物，今天都在现场，我先介绍一下，他们是：　　我们的老会长，为中国房地产界健康发展不遗余力十几年，推动我们国家政策，推动房地产健康发展做出卓越贡献的顾先生。　　卢铿先生，是在房地产界拥有思想家的美誉，事实上他说他是房

4、地产营销战略的乐观派，这种房地产营销战略的乐观是根据卢先生对整个中国经济未来30年中国房地产，中国城市发展和整个经济发展未来30年的思考，然后再提出这种乐观的判断。卢先生在中国房地产界，我觉得他始终关注着宏观和企业房地产营销战略的发展，现在他正好又是我们青岛海尔地产的董事长兼CEO，可能对青岛市场的发展更加重要。　　还有我们的财富管理专家李挺生先生，这论调整让中国房地产营销战略界突然明白一件事情，房子跟钱的关系实在太密切了，发展商跟房子的关系实在太密切了，他为我们解答的是中国房地产基金未来的发展。　　下面我们有请顾会长给我们做演讲，每位演讲嘉宾演

5、讲之后我们有一个互动时间，在互动时间里，各位有任何问题，最好传一个纸条给我，我代大家发问，下面有请顾会长。　　未来的预期决定目前资产价格，但是我们觉得这个预期恐怕还是需要点实际动作，比如说我们的股市，当股市跌到最低点的时候，大家认为中国的公司全都那么便宜吗？大家也认为是低，这个时候，大家还是不问市，大家都在等待政府，我们说句实在话，也挺悲惨的，市场还是要依靠政府。当政府出手的时候，投资者对未来的预期就可以兑现了。　　未来的预期，对房地产营销战略未来的展望，事实上应该影响现在投资者的预测。　　整个行业应该感谢这次房地产营销战略调整，感谢这次调整给我

6、们带来一些基本的回归理性判断和认识，我觉得这个非常好。这也是我们下一步发展的时候，我们不至于重走老路的基础。　　这次调整，深圳调整已经超过一年了，八月份房地产营销战略调整非常冷了，我们身在深圳深有体会。如果没有这次调整，实际今天的情况非常糟糕。首先，我们都知道在去年8月份以前，全中国的土地价格暴涨，土地价格暴涨的程度，完全超过了房地产房屋价格的上涨程度。这种局面，事实上在06年已经开始了，到07年上半年，土地价格暴涨到如此高的程度，事实上已经把整个行业推向了不可持续发展的边缘。　　青岛的地王还不是厉害的，厉害的地王产生在几乎全国的各个地方，到了那

7、种程度的时候，我们开发商怎么办？所以目前这次房地产营销战略调整，使得行业可持续发展，就成为了一个客观的基础，我们发现到现在为止，刚才跟顾会长聊天，房地产开发商还没有跳楼，大家冷得够呛，都在“猪坚强”着呢，所以这是我们感谢这次宏观调控最大的理由。　　土地价格，我预计将会在奥运会之后，因为奥运会之前流拍特别多，原因是政府对土地价值的估值偏高，对市场的反应偏慢。卢总说土地收入成为地方政府收入的主要来源，没有办法只有把土地价值调整，调整到开发商可以接受的水平，这个是目前我们要感谢宏观调控给我们带来的第二条，也就是在今年第四季度和明年上半年会出现土地价值顺

8、势调整，带来开发商可持续买地的机会。　　第一、房地产行业终止了一系列的房地产营销战略讨论。　　这些讨论在以前成为大家一个说不清、道不白，