宏观环境分析

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1、宏观环境分析1、基本政策2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格；  二、切实负起稳定住房价格的责任；  三、大力调整住房供应结构；  四、严格控制被动性住房需求；  五、正确引导居民合理消费需求；  六、全面监测房地产市场运行；  七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；  八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2006年国六条—— 国务院总

2、理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国

3、四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。  一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。    二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。    三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善

4、土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。  四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40% 四、继续实施差别化的住房税收政策 五、加强房地产信贷风险管理 六、继续整顿房地产市场秩序 七、进一步加强土地供应管理和商品

5、房销售管理 八、加强市场监测 九、力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题 十、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度 十一、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制2011年新国八条——一、进一步落实地方政府责任。二、加大保障性安居工程建设力度。三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。四、强化差别化住房信贷政策。五、严格住房用地供应管理。六、合理引导住房需求。七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。八、坚

6、持和强化舆论引导。2011年1月28日房产税试点：上海;重庆 2011年2月18日：住建部与地方签订保障房责任书 加大保障性住房建设和供应 增加住房用地有效供应2012年——住房信息系统联网 住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。 四大行首套房贷利率降到基准线工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利

7、率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。2013年—— (一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。  (二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应

8、要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。    (三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。     (四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的