宗申广场策划书.doc

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1、一、前言日前，经与贵司的初步接触，了解到一些有关本项目的基本现状。敝司根据贵司提供的部分资料，结合敝司多年专业的房地产策划代理经验，撰写成此份初步策划建议书，以期为贵项目之顺利发展提供有效建议。同时，敝司亦衷心希望能与贵司建立进一步的合作关系，并为贵司新开发项目下一步推广的销售奠定坚实的基础，最终以贵项目达到最理想的销售为目标。二、焦作市房地产市场分析2.1焦作市住宅市场分析2.1.1焦作市商品住宅供求关系分析1997年以来，市区预售商品住宅批出量波动幅度较大。1998年，由于楼市成交保持上升趋势，集团购房明显增加使发展商信心增加，发

2、展商加快项目动工速度，使得当年的预售批出量比97年增长43％，是近年罕见的增幅。到1999年之后，商品住宅预售批出量逐渐放缓，99年比98年同期减小21.4％，而2000年比99年减少6.95％，2001年原八区批准预售量比2000年更是大幅减少23.8%，其主要原因是从1999年初起焦作市国土房管局按有关规定对预售项目进行严格审批，使市场供应量明显减少。45————我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事！同图1：各年批准预售量与登记成交量比较资料来源：焦作市房地产信息中心在登记成交量方面，因受实施住房货币化分配，结束实物

3、分房政策，集团购房大幅减少的影响，1998年登记成交量出现大幅增长，之后转为持平或略有下降的趋势，今年原八区的住宅成交比上年下降4%。可以说，焦作市新增的住宅成交主要来自番禺。而商品住宅成交登记量占预售批出量之百分比呈上升态势，在一定程度上反映出住宅市场供大于求的状况得到初步缓解。2.1.2焦作市住宅市场价格走势由于受供求关系的影响，焦作市住宅物业的登记成交均价，自1996年以来，基本呈逐年降低趋势，其中高层住宅物业的成交均价下降趋势最为明显，从1996年的7,372元/平方米降到2001年的5,168元/平方米，降幅达29.9%，这

4、主要是受到售价稍低的小高层住宅供应量上升及市区高层售价下降的影响。而多层住宅物业的成交均价相对较为平稳，基本保持在4000元/平方米的幅度。而到2001年，原八区多层住宅因供应量少的缘故，价格开始逐步上升，比上年上升8.4%。另外，今年首次把番禺、花都数据纳入统计范围，而此两区的住宅价格与原八区的价格有较大差距，相应的把成交均价大幅拉低。45————我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事！同图2：焦作市历年住宅成交均价对比单位：元/平方米2.2海珠区住宅市场分析2.2.1海珠商品住宅供求关系分析随着焦作城市总体规划“北优、

5、南拓、东进、西联”政策的确立，目前海珠区内连成的跨江桥梁已增至12座，内环路的开通、地铁二号线的动工以及三号线的立项，令区内的交通状况得到较大的改善，为区内房地产的蓬勃发展创造良好的商机。住宅推售数量和成交面积一直位于各区前列。2001年全区批准预售面积、成交面积分别为105.7万平方米和152.96万平方米，均仅次于番禺居市属十区的第二位。批准预售面积比上年微降4.8%，成交面积则上升11.1%，海珠区住宅市场供需两旺。45————我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事！同2.2.2海珠商品住宅价格走势分析海珠区2001

6、年的高层住宅成交均价为4934元/平方米，比上年下降3.2%；多层住宅成交均价3848元/平方米，比上年上升1.2%。从2001年每月成交均价走势看，海珠区高层总体价格呈下降趋势，并主要在4500-5000元/平方米之间波动；多层住宅价格起伏亦比较大，但基本围绕在3800元/平方米的附近上落。45————我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事！同2.2.3海珠区楼盘推售情况分析近10个月以来，海珠区每月推售楼盘数基本均在35个以上，“十一”期间更高达60个同时大做广告推售。每月仅广日、羊晚两报广告投放量就在1400万至25

7、00万元，与天河并驾齐驱，成为焦作楼市竞争最激烈的区域。注：以上资料以《焦作日报》和《羊城晚报》统计得出2.2.4海珠区楼市热点板块分析：2.2.4.1工业大道—江燕路—宝岗大道一带。该区域一直以来是海珠区楼市的供应大户，随着原有工厂的陆续迁出，后续供应量仍然很大，如光大花园、富力万宝地块等。热点楼盘有南景园、宏宇广场、南北广场、保利花园、光大花园、金碧花园等，价廉物美，大受买家欢迎。2.2.4.2客村、赤岗一带。琶州会展中心的建设、滨江东路的开通、地铁三号线规划以及海珠区府将搬迁至此等一系列利好消息把该区域的房地产送上了快车道，合生

8、的3大楼盘愉景南苑、逸景翠园和珠江帝景相继推出市场，叠彩园、琴海居、丽水庭园、翠园、和平家园等亦加入战团。该区域拥有大片的可开发用地，将是海珠区未来楼市竞争的重点。45————我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事！