河源市碧桂园项目可行性研究报告

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1、河源市碧桂园项目可行性研究报告——东江凤凰城陈礼婷2014-6-2332目录一、项目总论2（一）项目背景2（二）承担可行性研究的单位2（三）研究工作依据2二、项目投资环境和市场研究2（一）市场宏观背景21.全国投资环境22.2014年上半年全国房地产开发投资情况33.河源市投资宏观背景44、河源市1-6月房地产开发统计55.区域发展及前景预测76.河源房地产市场发展的趋势8（二）区域市场分析91.供给分析92.需求分析103.竞争分析114.新城的消费认可度和典型物业调查125.市场分析有关结论12三、项目用地分析及评价13（一）地块解析1

2、31.交通条件132.用地现有状况133.水电气保障144.规划限制条件14（二）项目SWOT分析141.优势分析：142.劣势分析：153.机会分析：154.威胁分析：15（三）项目用地环境评价16四、市场定位及方案评价16（一）项目可能的开发方案：161、项目的规划布局172、项目的建筑设计173、项目的户型设计174、项目的环境设计175、项目的配套176、物业服务187、项目的客户定位18（二）投资估算201.项目土地成本测算202.项目建安成本估算21323.项目分项投资估算214.项目销售收入估算225.项目利润与利润率估算22

3、6、项目税后利润与利润率分析22五、方案评估及选取23（一）、项目可能的开发方案比较：23（二）方案选取及建议25（三）项目定位26六、项目开发进度安排及资金筹措26（一）开发周期26（二）开发各阶段的周期安排（附表1）27（三）资金筹措27（四）投资使用计划27七、销售及经营收入预测28（一）电梯公寓销售收入估算28（二）财务内部收益率28．八、风险分析与回避的手段28（一）开发风险评测281.灵敏度的测算282.项目盈亏平衡点分析28（二）项目市场风险及回避291.项目市场风险292.项目市场风险的控制29（三）项目其它风险30九、可行

4、性研究结论及建议31（一）项目评价311.经济效益评价312.社会效益评价313.环境效益评价31（二）可行性研究结论31（三）项目运作建议3132一、项目总论（一）项目背景项目用地：东源县项目位置：河源市东环路（胜利大桥南行约一公里）项目开发背景：碧桂园凤凰城位于河源源城区东城东片区源南镇胜利村河紫路，地处整个社区核心区位，同时坐拥私家园林水景优势，俯视碧桂园东江凤凰城全景，北边视野开阔，可看东江、梧桐山。面积段：90-165㎡，南北对流、通风采光极好。（二）承担可行性研究的单位河源市碧桂园房地产开发有限公司（三）研究工作依据根据政府有关

5、部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的2014年经济预测报告中指出，2014年投资销售数据均将出现回落。销售方面，基于需求分析、明年信贷偏紧及基数较高等因素，预计2014年销售额增速下滑至9.5%，销售32面积和销售均价增速将分别回落至5%和4.3%。投资方面，预计新开工面积回落至10%，土地市场销售面积下滑，源于土地相关投资增速的回落，开发投资增速预计将回落至16.3%。地产行业进入拐点期，个股估值的大幅下行表明投

6、资界正在用“先破后立”的方式重建地产板块的长期发展逻辑，传统业务低估值的情况预计会维持较长时间，而创新业务模式的探索将帮助这类个股提升估值。我们维持长期中立的板块评级，但必须看到目前优质公司NAV大幅折价对产业资本来说已经蕴涵了长线投资价值，随时酝酿反弹。014年，我们判断板块呈两头低中间高的走势，年初1-2月份板块指数见底，3-4月份开始逐步修复估值，下半年随着资金面压力和销售压力的出现，板块可能再经受打压。我们建议中长期关注差异化商业模式的公司。此外，2014年将是继续推进改革，土改、自贸区等拥有改革红利预期的公司也将有波段机会。2.2

7、014年上半年全国房地产开发投资情况短期为政策窗口期,板块走势将受到压制房地产行业在国民经济中地位显著。政府强调市场在资源配置中的作用,未来进一步弱化行政打压,回归市场化发展将是大方向。未来我国房地产市场将能迎来在整体政策平稳的大环境下,以市场为导向健康持续较快地发展,利于支撑板块估值向上修复。短期政策不确定性将抑制板块行情走势。短期内仍处于政策窗口期,不同城市陆续出台的政策预计将对市场投资者心理带来一定负面32影响,而土地改革,以及房产税的征收等的不确定性仍存在,市场观望情绪加剧,板块行情走势将受到抑制。土地改革短期对房地产市场冲击将较小

8、。短期内大量低价土地进入土地市场,冲击楼市这一情况出现的可能性不高。对于开发商,逐步增加有效土地供应,特别是当前建设用地缺乏的地区的土地供应,将能增加其项目获取量,带来更多的开发