中原-重庆市首创谢家湾项目产品定位报告

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1、首创·谢家湾项目产品定位报告第一部分项目定位前提一、项目开发背景1、宏观经济方面——经济持续发展，住房刚性需求年均50万方以上直辖以来，我市社会经济快速发展，经济总量不断增大，投资迅速增长，经济结构进一步优化，开始创造更多的就业岗位，形成较好的就业环境，城市的聚集力和辐射能力增强，城市常住人口和城市化进程趋势都呈上升的趋势；结合重庆市人均居住建筑面积来看，常住人口增加带动房地产刚性需求，按照人均居住建面27㎡，重庆市每年需求量将增加约260-280万㎡，每年将有60万农村人口到城镇居住，从区域上看，08-10年九龙坡区常住人口将保持1.5%-2%速度增加，将保证

2、每年约53万㎡刚性需求空间。2、城市规划方面——多种城市经济引擎，推动重庆经济发展在新的各种城市经济引擎（城乡统筹、1小时经济圈、一圈两翼……）以及重点基础设施的推动下，重庆市的经济在未来几年进一步加快发展速度已经成为一个不争的事实。3、房地产市场方面——较西部四大城市更有潜力，有巨大上升空间重庆市主城区房地产开发、销售规模快速增长，同期的销售面积的增长均大于竣工面积，与成都、西安、贵阳、昆明等四大中西部城市同期相比，存在一定的供不应求的状态，反映出整体市场需求较为旺盛，完全能够消化同期增加供应量；成交均价方面，各组团物业价格水平自成体系，各区域由于物业发展方向

3、和区域发展前景不同而售价水平有所差异；近几年商品房和住宅竣工面积的增长率情况，不考虑出重大宏观政策影响的情况下，未来5年内商品房和住宅价格将还有较大的上涨空间。4、土地供应方面——杨家坪商圈核心区域土地储备量大，未来发展潜力巨大由于城市建设速度的加快，目前主城区中心区域可供开发的土地储备较少，能够出让的基本上都是属于一些旧城改造项目，面积较大的很少。在这种状况下，主城次中心区由于其土地价格较低、可供开发土地多，加之政府大力支持区域内基础设施建设，这些都为区域的房地产发展提供了良好的环境。因此，在未来的土地供应趋势中，重庆主城区的土地供应将形成以主城次中心区及城市

4、边缘区为主的供应趋势。5、宏观环境方面——各类针对房地产市场的政策出来，为其良性发展创造了条件随着2007年下半年以来的房价猛涨，政府相继在金融领域、一级土地市场供应、房地产开发、销售及保障性住房等方面出台了系列针对房地产行业的政策法规，意在打压房价和部分投机行为，一定程度上抑制住了房价继续上涨。中原观点：重庆房地产市场在重庆经济持续发展和政府“一圈两翼”城乡体系规划的双重因素下稳定发展，城市价值突显；虽然国家出台了一系列相关政策，中原认为未来重庆市场的整体发展态势向好，存在巨大发展空间。二、房地产市场状况（一）供应市场方面1、消费能力方面——经济实力雄厚，但房

5、地产消费落后太多，未来发展空间大从九龙坡区各项经济指标上看，九龙坡区的经济发展水平位于重庆领先位置（GDP连续5年居全市首位），同时区域的消费力强（社会消费品零售总额仅次于渝中区），但是无论是土地的供应，还是平均地价以及楼面地价的情况，都排于较后的位置，房价仅高于巴南、沙坪坝和大渡口区域，因此，中原认为，目前九龙坡区的房地产发展水平还不高，不过，随着未来核心板块的开发，九龙坡区的房地产市场日趋活跃，同时，房价将会有较大的升值空间。2、板块属性方面——项目所在区域为未来中高档物业供应地，区别其他区域九龙坡区板块特征明显，杨家坪、石桥铺和大坪板块是未来中高挡物业主要

6、供应的版块，特别是杨家坪板块，处于中心区域，资源稀缺，同时随着华润项目的逐步开发，必然将带动区域的房地产整体开发水平，形成新的高尚商务居住区域；二郎板块目前已经有一些品牌的开发商入驻，以舒适型居家物业为主，物业档次较高，且区域景观资源丰富，必将形成高尚的人居区域；石坪桥-毛线沟板块、摊子口-黄桷坪板块、九龙园区板块楼盘开发水平相对较低，未来的供应量也不大。3、容积率方面——越靠近核心商圈的项目容积率越高从供应市场容积率看，主要在4-7之间，说明目前竞争区域的主要供应的产品形态主要以高层为主。越靠近中心板块的产品容积率越接近7，越偏向投资型产品，如正升·百老汇、中

7、新城上城；而越不靠近中心板块的产品容积率越接近4，越倾向于居家产品，如奥园康城等项目；比较特殊的项目，与本项目定位相类似的项目，既不处于中心板块，但容积率偏高，因此，处于投资型项目与居家型项目之间。4、规划布局方面——充分考虑项目本身及周边的配套，实现项目资源的均好性各项目对总体规划布局都较重视，规模大的项目，十分重视对中庭景观、组团景观的打造，强调内部景观与外部景观资源最大化利用；而规模不大的项目，充分利用各个空间，挖掘主题，尽量弥补规模不大对景观的局限；与其他规模不大的项目不同，海兰云天·盛世华城SOHO公寓、中新城上城·酒店式公寓、金科.云湖天都（MINI

8、公馆）就产品本身规模不大