建宁新村项目定位分析 (自动保存的)(4)

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1、建宁新村旧城改造可行性分析一、基地概括二、补偿安置方式三、株洲芦淞区简介四、株洲房地产行业现状五、基地周边在建/在售楼盘调研六、项目客群定位分析七、投资估算及资金筹措八、财务效益分析九、价格策略十、销售策略十一、项目SWOT分析及结语18一、基地概括1.1、基地位于株洲市芦淞区龙泉路西侧；1.2、建宁新村项目体块基础数据：项目单位数量总用地面积㎡40268.68净用地面积㎡35348.54总建筑面积㎡221357其中商业㎡71407住宅㎡149968建筑占地面积㎡8514建筑密度%24.118容积率%5.5绿化率%40.1总户数套11141

2、.3地块原有住房数据改造项目用地面积建筑面积居住户数房屋结构建宁新村1.9万686001050砖混3000二、补偿安置补偿方式2.1补偿安置方式本棚户改造项目拆迁补偿安置方式为货币补偿和原地产权调换两种。2.1.1一次性货币补偿方式的标准1）被拆迁房屋的补偿标准为房地产市场评估价格（株政发【2006】21号文件第28条）；2）装修补偿按照《株洲市城市房屋拆迁室内装饰装修补偿指导价格》规定的标准在勘察顶级后对照相应等级标准进行补偿。（株政发【2006】21号文件第29条）2.1.2对室内其他设施的补偿标准（实际有的设备和项目才进行补偿）空调移

3、机费：柜机每台260元，挂机每台200元，窗机80元。天然气入户费每户2500元。有线电视入户费600元。热水器移机80元。固定电话移机（含宽带）每台200元。无烟灶台每个500元。2.1.3临时安置补偿临时安置补偿费每户一次性支付2000元（株政发【2006】21号文件第31条）182.1.4搬家补偿搬家费为两次，每次1000元。按期搬家奖金，对能在规定的搬迁期限内完成搬迁的按照被拆迁房屋评估价5%予以奖励，延期搬迁的不予奖励。（株政发【2006】21号文件第3条）2.1.5原地产权调换的补偿标准和方法1）对被拆迁人选择原地产权调换方式的

4、，按房屋所有权等级的建筑面积以1:1.3的比例予以置换。（株政发【2006】13号文件第9条）2）装饰装修补偿，搬家补助费用和按期搬家奖励均按货币补偿方式计算和发放。3）室内设施补偿标准和项目与货币补偿方式相同，如果拆迁人在安置房中予以恢复的不再补偿。4）临时安置补助费发放标准，对由拆迁人自行解决过渡用房的，拆迁人按被拆迁房屋评估价值的0.5%且每月不低于600元标准发放过渡费。（株政发【2010】13号文件第11条）。过渡期为24个月，费用预计：项目搬迁费补装修款安置费合计（户）住宅5080150001440034480商业　　　　住宅总

5、计1050户，住宅安置为总和1512万。商业总计三、株洲是芦淞区简介3.1地块片区基本情况：芦淞区简介：芦淞区是株洲市的南片城区。区内以服饰批发、中小航空发动机研发生产、金融等为主导产业。芦淞区辖区内有南方公司等大型国有企业,唐人神、太子奶、红翻天等民营企业。区域总面积66．7平方公里，共有43个社区居委会，9个行政村。芦淞区基础数据：常住人口22．2万人,暂住、流动人口约10万人。18拥有大型专业服饰市场40余个,营业总面积73．5万平方米,商户2．8万多个,其中省、市级总代理4000多个,商品辐射全国15个省230多个县(市、区),年成

6、交金额近200亿元。3.2项目周边基本情况：项目紧邻芦淞市场群，大多商家以浙江、广东为主，部分来自湖南邵阳等。常住人口约10万人，为芦淞区老旧城区之一。四、株洲市房地产行业现状4.1、2007年——2012年株洲商品房成交均价整体走势2007年2008年2009年2010年2011年2012年通过比较株洲市2007年至2012年推售项目市场均价，我们可以初步估计株洲市场均价自然增长率为15%左右。正常房地产同比应在1%-2%之间。4.2、株洲12年均价走势2012年1-11月四区新建商品住宅均价为4106元/平米。11月，株洲市四区住宅价格

7、为4765元/平米，与11年同期相比上涨3.85%；环比下跌1.89%。18五、基地周边在建/在售楼盘调研5.1、近期销售项目项目名鑫科大厦丰园城市广场项目简介项目总占地面积2892平米，总建筑面积2.2万平方米。（商业建筑面积3378平米、住宅建筑面积16066平米）框剪结构，停车位142个地下一层134个，地上8车位.地面三层为商铺，住宅分两栋一栋15层（4-18）2梯3户（建筑面积4471平米）一栋24层（4-27）2梯4户（建筑面积11607平米）总计有135户，层高3米。项目总占地面积4039.10平米，总建筑面积34682平方米

8、。框剪结构，容积率7.19%。总计有325户，层高2.9米。户型配比销售均价5047元4800元5.2、辐射项目基本情况项目名大地商业广场金轮时代摩登摩天金色地标湘银现代城凤凰城