房地产信贷督促银行业加快转型

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1、房地产信贷督促银行业加快转型华中农业大学李志平目前银行业开始收紧地房贷，据说只要房地产价格不低于目前价格的40%，就可以保证银行系统的稳健。但是实际上问题并没有表面那么简单。因为房地产无论从银行的有益、风险、安全性考量，都具有非常重要的地位。如何房地产价格下降，则银行业首先要控制的是，自己的投资方向和投资模式能否跟得上。如果银行赢利绝大部分来自于利息差，而投资则主要依靠抵押贷款，那么没有房地产这样的优质资产及其抵押，银行依靠什么进行投资？又如何得到利息差？所以，银行收缩房贷首先要转变银行自身的资产结构，改变

2、贷款的方式和途径，才能够真正抵御房价下降带来的银行冲击。一、楼市数据表明拐点确立房价下跌大幕拉开国家统计局18日公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况透露出信号，房价调整的大幕徐徐开启。随着多个城市房价同比、环比涨幅出现明显回落，房地产市场数据上的拐点已经出现。正如统计局新闻发言人盛来运昨日所言，房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，调控取得积极成效。更值得注意的是，“真实的市场比数据更‘冷’更‘惨’。”多位业内人士证实，一些负债率高的大型房型已经开始筹划“大降价”。一线城市房价进入下降通道“金九

3、”有多惨？且看最新出炉的一组数据。9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。更为关键的是，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。与此同时，70个大中城市中，价格同比涨幅回落的城市高达59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅超过5.0%的城市已经从今年3月份的42个，减少为20个。“全国70个指标城市的价格数据明显出现了数据上的拐点，”北京

4、中原地产市场总监张大伟表示，特别是京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。然而，真实的情况远比数据“冷”得多。“统计局的数据有滞后性，真实市场上，房价下降更明显。”中国指数研究院副院长陈晟表示。北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋也告诉记者，市场要比数据“冷”得多、“惨”得多。9月楼市数据的变化并不令人意外，不断减少的成交量、不断紧绷的资金链，不断增加的库存正成为遏制国内房价的三重压力。楼市调控力度更需坚持不懈尽管9月70个大中城市的房价数据再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观国内依旧不断升

5、温的二、三线城市的楼市，房地产市场的调控依旧任重道远。“数据拐点并不代表市场拐点，一线城市的数据也难以反映全国房地产市场状况。”在张大伟看来，楼市调整的趋势已经确立，但力度更需坚持。从住宅成交量来看，9月份全国商品房销售面积达1.14亿平方米，较去年同期仍多出约一千万平方米。陈晟认为，目前二、三线城市的成交量仍在大幅度上涨，决定了调控政策必须从严。从9月全国70个大中城市房价变动数据来看，在四大一线城市房价全面停涨趋降的背景下，长沙、洛阳、昆明、西安等二、三线城市则纷纷领涨。据北京中原地产统计，9月份房价同

6、比涨幅超过6%的9个城市中，已经限购的城市为6个，非限购城市占到3个，这也从一个侧面反映出调控政策决不可放松。业内专家普遍指出，在密集政策调控下，部分城市房价实质调整正在开始，调控政策没有放松的可能，随着银行贷款进一步收紧，部分城市交易量短期无望回暖，全国楼市步入艰难的探底盘整期。“目前一些负债率比较高的大开发商已经开始筹划‘大降价’。”一位业内资深人士向记者透露，与前期试探性降价不同，现在开发商考虑的是“把房价直降到位。”另据，清科研究中心的统计显示，房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，全年共有

7、10只基金募集到位18.59亿美元，去年底总量为500亿元。今年1~8月共有12只可投资于中国的私募房地产基金完成募集，募资总额为12.77亿美元，相当于去年全年募集量的70%。事实上，从去年开始，房地产信托大行其道。据《理财周报》报道，恒大信托融资46亿，绿城128%高杠杆率如赌博，“绿城都是通过项目做贷款型融资的，绿城融资成本约为15%或者16%。绿城的高杠杆率达128%-140%，而房企平均杠杆率为70%。”激进型的房地产投资的高风险受到市场密切关注。据笔者了解，在房价下降快的区域，一些开发商打对折甩

8、卖，以求回笼资金。二、银行业可承受房价下跌四成风险总体可控刘明康称，“即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。”中国银监会主席19日发表讲话称，最新的压力测试结果显示，中国银行业房地产风险总体可控。即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。刘明康是在北京召开的CEO组织峰会上做出上述表述的。值得关注的是，刘明康还就近期备受关注的地方政府融资平台