旅游地产的发展初探

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1、旅游地产的发展初探旅游地产，是将地产开发与旅游景区充分结合，以优美的自然景观和良好的休闲配套为基础，以各类观光体验旅游项目为依托，并具有一定主题的房地产开发项目。它纳地产于旅游之中，借旅游成地产之魂，二者互为依托，相辅相成，共同构筑融旅游、休闲、度假、居住、商务等多种功能于一体的复合型主题开发。旅游地产开发的四大驱动力一．经济的快速发展，推动旅游消费升级。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的提升，人们的旅游需求开始转变，由传统的观光旅游向深度旅游、体验旅游、休闲旅游转变。最近两年旅行团“自由行”、“半自由行”团队的增加就是很好的证明。旅游观念的转变，

2、同时也代表着旅游景区需要不断改变，以达到消费者的需求。主题型、体验化、休闲性的旅游产品不断被开发，旅游景点从传统的景区逐步转向综合的主题公园、复合商业休闲的综合性区域、结合旅居功能的大型旅游休闲社区。二．城市化进程，加大旅游地产需求。城市化的高速发展，加快了城市的高度密集，城市中的人们不断被分化。一种是被迫郊区化居住，而另一部分人们开始主动追求一种自然状态下的生存。他们渴望改善居住环境，不仅要改变居住的空间大小，更要改变居住的自然环境优劣。这部分人已经不再仅仅满足于第一居所的“窝居”生活，他们需要选择空气清新、环境优雅、交通便捷的第二居所，以供周末或节

3、假日休闲度假之用。三．传统地产开发的激烈竞争，开发商寻求新的利润空间。由于城市化进程的快速扩张，整个房地产业在相当长的时间里得到了迅猛的发展，大小开发商都在此阶段积累了相当的资本和资源，相反的单一的地产开发利润由于市场日趋饱和也急剧减少。为了寻求新的利润空间，开发商们纷纷开始步入复合地产时代，其中以旅游复合地产尤为凸出。原因有二，其一在房地产业大力发展的时代，旅游产业也呈现出生机勃勃的发展势头，两个产业的纵深发展使得旅游地产这一新兴的具有独特吸引力和市场号召力的地产发展模式应运而生。其二房地产开发是以“短期现金流回收”为主，相对对企业的固定资产增长、可

4、持续发展无优势，而旅游地产的开发恰好弥补了这一不足，旅游地产中的“酒店”、“商业”等建筑通常是以经营性物业记入企业的资产帐面，不仅增加了企业的固定资产积累，其较长的投资回收期和固定资产的折旧摊消都可适当的减少企业的所得税税款。四．相关产业政策的调整，政府促使旅游地产的发展。在相关产业的政策调整下，旅游已经成为一些地方政府的主导性产业。旅游开发强调基础设施和配套设施的全面建设，建设必然需要大量的资金。因此，地方政府为了能够解决资金问题，往往引入企业市场化开发，在旅游景点开发完善的基础上进行旅游商务、旅游商业和旅游居住的开发，不仅加大了旅游深度，改变了消费

5、模式，为城市政府提供源源不断的税源，而且对城市经济发展的有更持久、更长远的促进。旅游地产开发的三大模式旅游地产发展至今，尽管目前对其概念和范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有旅游地产的开发都存在着一个相同且显著的特色，即，拥有旅游自然资源（临海、靠山…）或现有旅游设施，并以此为依托打造富有特色的地产开发。经阿特金斯长期对旅游地产开发的研究实践，可把国内旅游地产总结成以下三种相对比较成型的开发模式：旅游驱动地产开发模式地产带动旅游开发模式旅游/地产互融开发模式主要特点以旅游资源的打造为依托，提高区域的认知度，从而带动地产的开发从大盘开发为

6、切入点，拉动区域的人气，配套开发旅游项目，逐步形成旅游度假区的形象借助旅游资源，同步发展住宅、度假等综合功能，凸出体验式生活方式缺点分析前期投资大旅游资源欠佳、风险大开发体量大开发过程初期：旅游设施开发中期：中端住宅及配套设施开发后期：高端商业/住宅开发初期：第二居所及配套开发中期：旅游设施与住宅共同开发后期：高端商业/住宅开发组团式开发各分期围绕不同主题各组团采取综合式开发产品构成主题公园、游乐设施豪华酒店、酒吧街、大型综合商场独栋/联排别墅、高端公寓独栋/联排别墅、多层公寓、高尚会所中央公园、公共广场、学校酒店、度假村、商业独特风貌居住组团社区风情

7、商业街区休闲娱乐、文化中心教育培训基地典型案例深圳华侨城海南三亚广州祈福新村上海松江成都芙蓉古城上海泰晤士小镇旅游地产开发的三大借鉴——以深圳华侨城为例本章将以旅游地产最为典型的模式――“旅游驱动地产”为深入研讨对象，详细分析深圳华侨城作为该模式下的成功案例所具备的几大值得大家借鉴的成功要素。华侨城是由一个华侨农场经过1985年的转制改造，从城市边缘区逐步发展起来的现代化城市中心区，总面积为4.82平方公里。二十年来，华侨城建成了“锦绣中华”、“中国民俗文化村”、“世界之窗”、“欢乐谷”4个国内最具影响力的主题公园。也兴建了国际连锁的大型购物超市、高档

8、写字楼、高星级旅游饭店、美食步行街、艺术中心和体育运动中心，形成了完善的休闲商务配套体系。同时