上海物业服务企业生存状况分析

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1、上海物业服务企业生存状况分析上海物业管理行业经过22年的发展，已拥有具备资质的物业服务企业2450家，管理房屋建筑面积5.81亿平方米，其中居住房屋建筑面积4.63亿平方米，从业人员超过30万。本文通过对沪上726家物业服务企业生存状况的调查分析，就如何加快推进物业管理行业的转型发展提出对策和建议。一、上海物业服务企业生存状况分析。（一）运营成本提高，企业不堪重负。参与此次调查的95家物业服务企业的统计，2011年经营成本为40.86亿元，其中人工成本为28.24亿元，占企业经营成本的69.11%。另据浦东一家拥有300多名保安、保洁人员的物业服务企业的统计，由于20

2、13年最低工资标准从1450元上调至1620元，公司全年仅工资一项就多支出60多万元，加上国定假日加班、高温补贴等费用，企业一年多支出费用100余万元。另外，水、电、煤气等公用事业收费几经调整，令物业服务企业的运营成本居高不下，不少企业为此不堪重负。一方面物业服务成本逐年刚性增长，而另一方面物业服务收费却偏离市场标准。不少物业服务企业前几年还能靠收取停车费、广告费、出租非居住用房等多种经营收入来弥补经费不足，而这些靠打擦边球获取的收入，如今已很难抵充亏损。参与调查的上海578家三级资质以上企业的利润总额，由2009年的盈利2.74亿下降到2011年的亏损7.01亿元。

3、（二）收费标准偏低，收支难以平衡。上海水、电、煤气等公用事业收费经过多次调整，水费由1992年的每立方0.18元调至2013年的每立方3.65元；电费由每千瓦时0.21元调至每千瓦时0.61元；煤气费由每立方0.20元调至每立方1.05元。职工最低工资逐年递增，水、电、煤气价格调高，经营管理费用不断上升，而物业管理收费却还维持在较低的水平，与物业市场严重脱节。据对上海578家三级资质以上企业2456个住宅项目的分析，平均收费标准仅为每月每平方米2.26元，其中1690个项目亏损，占全部项目的68.81%。物业管理费的收不抵支，直接影响了服务质量，不少居民以服务不到位、

4、管理措施跟不上为由拒付管理费，造成物业管理费收缴率逐年下降。调查显示，本市物业管理费平均收缴率仅为80%左右。（三）营业税率偏高，加重企业负担。物业管理行业具有明显的准公共事业服务特征，特别是为数不少的直管售后公房，具有保障性住房的特性，应与交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业一样享受3%的税率。而目前物业服务企业普遍适用的是5%的营业税税率。同时，按照营业税税额作为附加税的计税依据，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，地方教育费附加税率为2%，河道清洁费税率为1%。物业服务企业营业税及其附加税累计达到营业收入的5.65%。偏高的税率，让原本已

5、入不敷出的物业服务企业背上了沉重包袱。在抽样调查的136个商品住宅项目中，91个项目亏损，43个项目盈利，2个项目持平；49个售后公房项目中，46个项目亏损，3个项目盈利。即便如此，上述185个项目2011年共缴纳营业税1109.12万元。（四）经营严重亏损，面临生存危机。调查数据显示，95家企业经营收入为46.27亿元，而经营成本达到40.86亿元，经营成本占经营收入的88.31%，其中人工成本占经营成本的69.1%，亏损企业由2011年的21家递增到2012年的24家。54家一级物业服务企业的平均利润由2010年的353.05万元下降到2011年的302.54万元

6、，同比下降16.53%，而346家三级企业普遍出现亏损，亏损总额达到9.48亿元，平均亏损273.99万元。二、上海物业服务企业发展对策及建议。（一）明确发展目标，推动结构调整。要从战略高度思考物业服务企业的转型升级，明确企业发展战略、基本定位、规划目标，并在战略实施、产业方向、拓展重点等方面制定切实可行的保障措施。培养一批懂管理、善经营、知法律、会外语的高素质复合型人才，造就一支适合行业发展、技术过硬、综合素质好、相对稳定的经营管理团队。改变传统的管理思路，建立与市场机制相适应的经营机制。把握上海新一轮发展机遇，通过内外资源的有效整合，提升核心竞争力和市场盈利能力，

7、破解物业延伸服务可能带来的商机，推动物业服务企业产业结构调整。企业在战略实施、市场拓展、规模扩张、产业延伸等方面作出科学规划和理性选择，为可持续发展培育更多的经济增长点。（二）实施税收减免，提供政策保障。政府要通过减免税收、降低税率等调节手段支持物业服务企业发展。从地方财政、住房公积金增值收益、廉租住房建设基金中拿出一定的资金，纳入政府年度财政预算，用于保障房的租金减免和物业管理费补贴，将公房租金减免由企业承担改为财政预算列支。政府以出资购买物业服务的形式，对管理老旧小区的物业服务企业实施补贴，保证参与直管售后公房和保障房物业服务的企业能够正常运作。