关于完善业主委员会选举程序的法律对策

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1、关于完善业主委员会选举程序的法律对策　　引言　　业主委员会是业主大会的执行机构，担负着召集业主大会会议、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同、及时了解业主与物业使用人的意见和建议、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同以及监督管理规约的实施等重要职责。目前，法律法规的不完善使有关业主委员会选举程序的争议日渐增多，而业主委员会的“难产”又进一步影响了物业服务合同的签订和业主的生活质量。无疑，完善业主委员会的选举程序是维护业主合法权益的必由之路，是顺利推行物业管理制度的前提。究竟应如何

2、完善业主委员会的选举程序？结合业主委员会选举实践，笔者认为，首先必须确立业主委员会选举程序的基本原则，然后应明确规定业主委员会委员的资格和候选人的产生方式，并调整选举方法。　　确立业主委员会选举程序的基本原则　　确立业主委员会选举程序的基本原则，是为了避免因缺乏指导与约束而过于随意并最终导致选举程序的庞杂与无序。根据业主委员会的性质，业主委员会选举程序应遵循以下原则：　　1、国家有限干预原则　　国家有限干预原则，指在业主委员会选举程序中，应尽量发挥业主和业主大会的作用，只有在前者凭自身能力无法推进

3、选举程序时，国家方可介入。　　确立国家有限干预原则的根据在于：业主的选举权与被选举权来自其对房屋拥有的建筑物区分所有权，而建筑物区分所有权属于私有财产权。根据我国《宪法》第十三条的规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯”。因此，国家不宜过度介入业主委员会选举程序。同时，业主委员会作为业主大会——全体业主的集体议事机构——执行机构，拥有一系列职权。这些职权，不仅与全体业主的利益相关，而且与物业服务企业的利益相关。在这种情况下，业主委员会委员的“身份”成了香饽饽，业主委员会的选举具有了利益角逐的意蕴。为

4、防止业主委员会的选举被物业服务企业、部分业主或任期已经届满的业主委员会所操纵，必要时，国家应予适当干预。也正因此，《物业管理条例》（2007年版）第十条规定物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权对业主委员会的选举实施指导。　　2、民主参与原则　　民主参与原则，指业主委员会选举程序应有利于全体业主的参与，有利于实现民主。　　民主参与原则的确立，有利于收集全体业主的意志，进而使业主委员会真正成为全体业主的代言人。落实民主参与原则，不仅要求选举时间与选举地点的确定以

5、“便民”为原则，而且要求做好公示工作和宣传工作。　　3、公开与透明原则　　公开与透明原则，指业主委员会委员候选人名单、投票时间、投票地点、计票规则等与业主委员会选举相关的事项都应当以适当方式向全体业主公开。　　确立公开与透明原则，主要基于如下考虑：一是有利于业主参与选举工作，以实现民主参与原则；二是将选举过程置于业主的监督之下，确保选举的公正性。　　完善业主委员会选举程序的具体对策　　1、法律法规明确规定业主委员会委员的资格　　业主委员会委员的资格，即担任业主委员会委员所必须具备的条件。　　对该问

6、题，《物业管理条例》第十六条第二款规定：“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”实践中，《业主大会规程》（建设部[2003]131号）第二十一条仍是主要依据，即业主委员会委员应当符合下列条件：（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守守业主大会议事规则、业主公约（注：《物业管理条例（2007年版）》已将其修订为“管理规约”），模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定组

7、织能力；（6）具备必要的工作时间。　　上述条件中，除第（1）项借助于《民法通则》而具有了可操作性外，其他各项都非常模糊：第一，“遵守国家有关法律、法规”是否有时限限制？“有关法律、法规”是否指与物业管理相关的法律法规？接受过刑罚处罚的业主和拒绝交纳合理的物业管理费的业主，是否能担任业主委员会委员？第二，什么是“模范履行业主义务”？拒绝交纳物业管理费的业主是否都不能成为业主委员会委员？第三，如何判断业主是否“热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力”？是否需要进行专项调查？第四，“具有一定组

8、织能力”的判断标准是什么？第五，必须“具备必要的工作时间”是否意味着业主委员会委员只限于8小时工作制的业主？即使是8小时工作制，白班和晚班是否有区别？与有工作的人相比，是否离退休人员更具有时间优势？此外，实践中还发生如下争议：某业主曾在承揽其住宅小区物业管理工作的物业服务企业任职，现已离职，他是否可以成为业主委员会委员？　　面对如上争议，有关国家机关应尽快通过法律法规明确规定业主委员会委员的资格。具体可做如下调整：第一，“遵守国家有关法律、法规”应以遵守与物业管理相关的法律、法规为